首单住房租赁类REITs发行房地产信托正跑步进场(保障性租赁住房reits驶入快车道)

来源：互联网知识问答 2025-10-23 12:39:13 28

日前，公募REITs(房地产投资信托基金)市场加码，华夏北京保障房中心租赁住房REIT(以下简称华夏北京保障房REIT)获得中国***注册批准，成为国内公租房领域首只公募REITs产品。

从最初的工业园区、高速公路、仓储物流，到最近获批的保障性租赁房，公募基础设施类REITs涵盖的资产范围更加广泛。多位业内人士认为，保障性租赁房REITs项目的陆续落地，是“住而不炒”定位的具体实践，将有效帮助盘活存量资产，支持保障性住房新增投资，同时有望推动公募REITs市场的进一步发展。

租赁房地产投资信托加速扩张

近年来，我国不断推进保障性租赁房制度建设。在业内人士看来，建设保障性租赁房是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的重点，是优化房地产租赁供需平衡、促进房地产行业健康稳定发展的有效手段。

推出保障房REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新建保障房项目建设，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。

具体来看，此次获批的华夏北京保障房REITs是由北京保障房中心有限公司作为原始所有人，中信证券作为专项计划(ABS)管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的公共基础设施类REITs。项目标的资产为北京市海淀区龙文家园和北京市朝阳区西岳上郡两个公租房项目。

据悉，龙文家园项目和熙悦尚军项目分别于2015年和2018年投入使用。它们是北京具有代表性的公租房项目，楼龄短，物业质量好，小区生活配套齐全，交房标准高，入住率高。经过多年的培育和完善的管理，两个项目已进入稳定运营期，总估值约为11.51亿元。该项目的回收资金将主要用于北京焦化厂剩余地块的住房项目建设。

此前，首批两只保障性租赁房REITs于7月29日率先获批，分别是红土创新深人才安珠REIT和金钟厦安珠REIT。因此，华夏北京保障房REITs成为国内第三个租赁住房的REITs产品。

更重要的是，由于华夏北京保障房REITs的底层资产是两个公租房项目，这意味着公租房首次被纳入公募REITs，对于进一步盘活存量资产具有重要意义。

华夏基金基础设施与房地产投资部行政主管莫一凡表示，保障房租赁REITs的落地符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、年轻人等群体住房困难的重要举措。通过盘活保障性租赁房的存量资产，可以更好地支持住房保障体系建设，形成投资的良性循环，增加保障性租赁房的市场供给，更好地解决民生问题。

“此外，公募REITs作为国内资本市场的重要创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁房成熟资产投资，帮助保障性租赁房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁房建设，提高保障性租赁房有效供给；也有助于国内保障性租赁房形成市场化的定价基准；也有助于推动保障性租赁房服务模式的市场化、专业化转型。”莫一凡说。

政策供给为发展奠定坚实基础。

在酒吧稳步推广的背景下

今年以来，租房类REITs正式进入发展快车道。5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。

随后，5月27日，***、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》号文，推动出租房REITs业务规范有序发展。《通知》提到，鼓励使用净回收资金投资于短期内明确、成熟、能够形成有效投资的新项目，促进投资良性循环的形成；项目应权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，被相关部门认定为保障性租赁房项目。

7月29日，***在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效动员部署会上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快常态化发行，盘活存量资产。

公开发行REITs，被称为“资产IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，可以使庞大的“沉睡”的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目。业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公募租赁房REITs可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基建类REITs受到政策大力支持的重要原因。

除了政策的铺垫，公募租房REITs的接连落地，与其产品特性的高度适配性有直接关系。中信证券分析师明明在研究报告中指出，从租赁住房的角度来看，REITs在拓宽融资渠道、盘活存量资产、促进有效投资方面作用明显。相关企业有动机尝试保障性租赁房资产证券化；从REITs市场来看，长期运营目标、租金相对稳定、出租率高等特点。与REITs对基础资产的要求高度匹配。两者的结合不仅可以扩大中国REITs市场的规模，而且有助于投资。

资者带来一定的收益。

具备长期投资价值

除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的平稳健康发展外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目通常具有经营期限长、出租率稳定、抗周期属性强等特点，有较好的长期投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。

值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。

莫一帆认为，保租房REITs的投资价值主要体现在两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。“保租房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。”他同时提到。

相关问答：如何评价深交所批准发行的国内首单长租公寓资产类REITs？

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，主要包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种形式。2014年至今，上交所、深交所和报价系统共发行涉及酒店、写字楼、商场和出租房等的REITs产品21只，如魔方公寓以租约证券化的方式在2016年获得了首单3.5亿元的ABS（资产担保证券）和2017年8月链家自如发行了5亿元的房屋租金分期类ABS产品等。长租公寓与此类资产类似，但由于我国租房市场上租房服务以短期为主，导致我国长租公寓资产类REITs的缺乏。

2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间，在资产证券化领域创造了极高的推进效率。新派公寓权益型类REITs项目的成功推出，贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值并有效践行“房子是用来住的”理念，这将为中国开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。

（1）项目的成功落地，标志着在顺应供应侧结构性改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

（2）REITs作为一种成熟的房地产金融产品，在国外运行了很多年，表现一直很稳定。中国的REITs起步晚，以后类似项目也会越来越多，面临的问题也有很多。大力发展REITs，不仅能够填补房地产金融领域空白、丰富金融市场，还能在一定程度上通过发展REITs提高房价控制能力。但其快速发展也需要解决相关难题：如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业，如何实现规模化和精细化运营等？

（3）国内首单长租公寓资产类REITs就是针对住房租赁市场。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金，但不能解决其收益的问题；国外典型的成功的REITs产品内容里，商业地产是绝对绕不开的，因为用商业地产做的REITs的投资回报要远高于住房市场；这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。

——南京大学经济学博士生闫东升

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