抵押贷款最多能贷几年

普通住房在满足条件时，消费抵押借款的***期限最多能够贷20年，营业性抵押借款***期限最多能贷款30年，实际贷款期限与房屋性质、土地年限、持卡人的偿还能力等都有关系：

1、房龄。通常房屋使用年限越长，贷款期限就会越低，贷款额也越少。贷款额限期房屋年纪总和不得超过30年。贷款额有效期限在10年以内的，最大质押率为70%;贷款额有效期限10-20年，最大质押率为60%;贷款额有效期限20年以上，最大质押率为50%。

3、持卡人的偿还能力。在申报房屋抵押贷款时，虽然也有质押物，金融机构依然会看持卡人的银行流水账单、个人收入证明等相关资料，由于这些信息最能立即反映贷款人偿还能力的相关证明，仅有具有偿还能力的贷款人才可领取信贷资金，贷款人收入越高，获得的信贷资金就越高，可申请的贷款期限也就越久。

4、贷款人年纪。房屋抵押贷款限期也受贷款人年纪的牵制，年龄要求25-55周岁以上贷款人越来越受金融机构喜爱，由于这个年龄段的贷款人往往更具备偿还能力一些。