买房如何算月供(首套按揭买房流程详解)

很多朋友都知道房贷月供有两种计算方式，只是不知道怎么算。作为一个专业的房地产人，怎么能不掌握这些知识呢？

今天给大家分享如何计算月供，如何自己制作月供系数表，方便计算月供。

一个

平均资本加利息

等额本息就是每个月的本金和利息都是一样的，也就是银行的月还款是同一个意思，银行的本金和利息平均分配到每个月的还款日。

大家都说房贷便宜，其实银行赚钱还挺奸商的，因为他们是以复利模式贷款给我们，按月复利！(腹黑，为什么人家存款利息不低得可怜，还复利？)，好在银行给你的月供也给你复利，让人觉得有点安慰。所以这种模式不同于民间借贷高利贷所做的无息还款。

让我们言归正传。先说等额本息月供的计算公式，就是下面这个。

在…之中

y:表示月供，是“月”字的第一个拼音字母；

p:指本金。如果借100万30年，P是100万；

I:表示月利息。如果你的商业贷款基准(4.9%)上浮10%，I=4.9(1 10%)-12=0.449167；

n:就是每月还款的次数。如果你贷款30年，一年12个月，每月还款数是360。

先说这个公式是怎么推导出来的。这里面用到了一个公式，等比数列求和公式(后面我会附上)。

我们假设S代表本金利息之和(即本金和利息)，P代表本金，Y代表抵押人每个月要偿还的等额月供。

那么，根据复利公式，银行要获得的本金和利息是

S=P(1 i)n

抵押人还应对每月应偿还的等额月供支付利息，每月产生月供及月供复利。

第一个月是y(1 i)n-1

第2个月是y(1 i)n-2。

第3个月是y(1 i)n-3。

第4个月是y(1 i)n-4。

…

第n个月y(1 i)0=y

这些月供、利息和总和也应该等于银行的本金和利息

s=y(1i)n-1y(1i)n-2y(1i)n-3…y(1i)2y(1i)y

=

PS。这里用的是等比例数列求和公式。

同时还有银行本息s=p (1i) n。

所以很容易得到等额本息的计算公式(月供计算中最难的一个):

2

平均资本

平均资本是指每月偿还本金是一样的，月供分两部分。每月偿还的本金是一样的，未还的本金加一个月的利息。

月供为y(每月递减)，月本金为p=Pn，其中p为本金，n为月供期数。

第一个月，本金P，待还利息Pi，其中I为月利率，月供P PI；

第二个月，本金为P，需还利息(P-p)i，月供为P(P-P)I；

第三个月，本金为P，需还利息(P-2p)i，月供为P(P-2p)I；

……

第n个月，本金为P，待还利息[P-(n-1)p]i=pi，月供为P PI；

因此，平均资本的规则是，每个月的差额为pi，第一个月的月供最高，第一个月的月供为pi(其中p=Pn，P为贷款本金总额，N为贷款的月供期，I为贷款的月利率)，随后的月供将等量递减，递减的金额为P I。

三

月供应系数表的制作

因为平均资本的计算比较简单，第一个月的月供=p Pi，月供减少Pi，所以月供系数表只需要做一万元贷款的等额本息，其余可以类推。比如贷款100万，就是贷款1万乘以100的系数。

只要在我们等额本息的计算公式中加上基准利率、浮动比例、贷款期限等10000元

经过计算，最终月供为y=5609.07元。所以上面提到的房贷月供等额本息计算系数表还是比较准确的。

示例2:

如果客户从中国建设银行平均资本贷100万，贷款期限30年，利率上浮10%。

他每月的报酬是：

第一个月的月供=100万360 100万4.9%1.112=7269.44元。

以后月供等额减少，差额=1，000，000 360 4.9 % 1.1 12=12.48元。

也就是

首月月供：7269.44；

第二个月月供：7256.96；

第三个月月供：7244.48；

……

以此类推，依次递减12.48元。

四

和平均资本的相等本金和利息。

平均资本和等额本息各有千秋。前者利息少，但前期还款压力大。后者每月还款额固定，但利息较多，优点是每月还款压力较小。

五

要不要提前还款？

其实考虑经济效益很简单。对比一下房贷和投资的高收益率就知道了！

相关问答：房屋按揭贷款计算器有什么用？房贷计算器怎么算月供？

大家在了解房子的时候，应该都有看到网上房子介绍的那一页有一个计算器的图标，很多朋友觉得看房和计算器没有关系，其实只是大家不了解计算器而已，在看房的时候如果大家在房贷费用上有什么算不明白的地方，就可以考虑使用计算器，那房屋按揭贷款计算器有什么用？房贷计算器怎么算月供？

房屋按揭贷款计算器有什么用？

按揭贷款计算器，以及相似类型计算贷款额的计算器，可以应用于以下几种情况；

1、根据贷款额和贷款年限的不同，一般至少要相差一万元左右。如何根据自身收支条件，选择一款适合自己的按揭贷款方式，并能大限度地为自己节省利息，是不少购房用户在办理按揭贷款时犹豫不决的事情；

2、另外，对于以前已经办理完按揭手续的用户，每个月银行所扣款项对不对；遇到利率调整时，银行有没有按照规定执行新的利率，新的月还款额调整到多少；使用个人住房按揭贷款计算器进行适当的设置和选择，就可以完整并且准确地模拟您在银行的按揭还款情况；

3、消费者通过使用此类软件，可以比较清楚地了解自己的按揭贷款按照哪种方式进行比较合适（等额本息、等额本金；公积金贷款、商业贷款；混合贷款）。

房贷计算器怎么算月供？

1、首先选择您的还款方式是等额本金还是等额本息，填写商业贷款年限、贷款金额以及贷款实际利率；选择是否显示还款明细，点击“计算”按钮获得每一期的月供金额和贷款利息。

2、通过贷款计算器，可以让用户更便捷的计算出每个月需要还多少钱，极大的方便了用户。其中银行贷款计算器：可信度高，但是以理论为主，和实际计算会有一定差异。

3、目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4.90％，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率优惠力度不同。

4、二套房贷款利率普遍上浮10％。同期公积金贷款基准利率为3.25％，二套房贷款利率普遍上浮10％。

5、第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。

以上就是房屋按揭贷款计算器有什么用？房贷计算器怎么算月供的全部内容，房屋贷款计算器的作用还是很多的，大家可以通过计算器快速计算出一个结果，毕竟房贷涉及到的金额都是比较大的，而且如果要提前还款的话，计算还是很复杂的。