存量房商业贷款监管(2021年开发商房款资金监管)

长租社区受困集中投诉，住房贷款超监管上限。建行的住房相关业务应该如何破局？

003010杨永杰

中国建设银行(601939。SH)于2017年开始布局——荣剑家园的住房租赁业务。目前，其住房租赁综合服务已覆盖全国96%的地级及以上行政区域。大规模扩张的背后，是荣剑宅地频频被投诉。许多用户表示，在荣剑家园租赁到期后，他们没有收到之前支付的押金。

另一方面，建行个人住房贷款占比超过房地产贷款集中管理上限，未来将面临减少相关业务的压力。

不及时退还押金导致集中投诉。

资料显示，2017年，建行开始布局住房租赁业务；2018年，建行提出了三大战略：——全面推行住房租赁、普惠金融、金融科技，并成立了国内首家银行住房服务公司————建信住房服务有限公司(以下简称“建信住房”)，其中荣剑家园是该公司运营的住房租赁品牌。

建信住房由建信信托有限责任公司(以下简称“建信信托”)控股，建信信托是2009年由建信投资控股的信托子公司。值得注意的是，建信住房董事长兼任建行住房金融与个人信贷部总经理。

荣家园租赁平台是一个品牌公寓的长租交易平台。房源来自平台自营、品牌开发商直销或个人发布，平台为交易过程中的参与者提供相关金融服务。中国建设银行2021年半年报显示，截至6月底，银行住房租赁综合服务平台已覆盖全国96%的地级及以上行政区域，为14000家企业、3700万个人房东和租客提供交易平台，已完成房源核验1000多万套，合同备案600多万份。

陈骁(化名)今年7月24日在天津某小区租房，租房平台是荣剑家园。当时陈骁交的押金是1000元。一个月后，陈骁的短期租约到期了。在管家和工作人员检查没有问题后，陈骁退还了租金。

*陈骁与荣剑家居员工的聊天截图，陈骁提供

*用户投诉荣剑家居不退押金，截图来自黑猫投诉。

“第二种情况，合同未约定返还押金时间的，参照《中国科技投资》第七百三十三条，该条规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人也应当在租赁期间届满或者租赁合同终止之日返还押金。出租人未返还的，应当立即返还押金，并按照上述分析支付资金占用费。”韩对补充道。根据用户提供的房屋租赁合同，荣剑家园的租客属于第二种情况，合同条款中没有押金退还时间。

*陈骁提供的荣剑房屋承租人租赁合同

住房贷款超过监管上限。

中国建设银行是中国第一家发放个人住房抵押贷款的银行。建行这几年在住房问题上，包括金融方面，都有新的尝试。对于荣剑家园的租户，他们可以选择一次性支付租金，或向建设银行申请“住房贷款”。租客先支付少量租金，其余分期支付，即“租房贷”。

“安珠贷”是中国建设银行深圳分行2017年推出的全国首个个人住房租赁贷款产品。该产品面向符合条件且有长期租赁需求的个人发放。贷款时间最长10年，单户最高额度100万元人民币。

官网资料显示，荣剑之家不仅提供个人住房租赁贷款，还提供公司住房租赁贷款，即中国建设银行向开展住房租赁业务的公司发放的贷款，用于租赁住房的开发建设、购买出租用房、支付租金、租赁住房的装修装饰、家具家电配置、日常经营

在住房贷款方面，建行的相关数据也属于超标范围，其个人住房贷款占比已经超过监管“红线”。2020年12月31日，央行、银监会发布《民法典》(以下简称《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》)，宣布从2021年1月1日起，对银行房地产贷款集中度实行分级管理。建设银行属于一级，其个人住房贷款上限为32.5%。截至6月末，建行贷款和垫款总额为18.11万亿元，比上年末增长7.87%。其中，个人贷款及垫款7.53万亿元，比上年末增长4.08%。个人贷款中，个人住房贷款6.11万亿元，较去年末增长4.72%，占比小幅回落至33.72%，但仍超过监管限额。

相关问答：建信住房服务(天津)有限责任公司怎么样？

建信住房服务(天津)有限责任公司是2018-01-19注册成立的有限责任公司(法人独资)，注册地址位于天津自贸试验区(东疆保税港区)重庆道以南,呼伦贝尔路以西铭海中心5号楼-4、10-707(天津东疆商服商务秘书服务有限公司滨海新区分公司托管第584号)。

建信住房服务(天津)有限责任公司的统一社会信用代码/注册号是91120118MA069T6C73，企业法人许小军，目前企业处于开业状态。

建信住房服务(天津)有限责任公司的经营范围是：房屋租赁服务；房地产经纪服务；物业管理；家政服务；建筑装修装饰工程设计与施工；从事互联网科技领域内的技术咨询、技术转让、技术开发、技术服务；房地产信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

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相关问答：如何看待建行宣布“租房可贷100万、利率比买房还要低”的现象？

哪个行业存在贷款业务，银行就流向哪，租房市场也不例外。目前，我国的长租公寓市场前景广阔，为租房贷的发展提供了充足的基础。根据中国房地产协会发布的数据来看，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币，长租公寓部分仅为648亿，市场占有率为5%，远远不及美国的30%以及日本的83%。

1、相比贷款租房，贷款买房可以获得房屋产权

在银行营业利润大不如前的背景下，银行开发租房贷市场也是意料之中。相比房贷利率，租房贷的利率确实较低，这主要与两者所在的市场属性有关。房地产行业对我国经济发展起着举足轻重的作用，而当前房价泡沫较多，利率应该处在高位。另外，租房跟买房没法比，买房还房贷，最终可以拥有一套有产权的房子，而租房啥都没有。如果租房贷款利率还不低的话，怎么吸引租客去办理租房贷。

谈了那么多，也许还有网友不知道什么是租房贷。其实，租房贷指的是租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓运营方，租客就能租金月付，每个月缴纳给金融机构的租金相当于还贷。

2、租房贷催生租房市场乱象？

对于很多在城市打拼的人而言，听起来租房贷似乎好像没用。其实，租房贷主要针对手头资金不足、不想给太多押金的租客。也有一些租客想租品牌公寓的房子，结果这些长租公寓只向租客提供租房贷模式。不过，目前长租公寓往往会提供免息服务，即租客只要交租金，利息由公寓付给金融机构。

乍一看，租金贷还是有积极作用的，但是近来有多家银行纷纷宣布暂停租房贷业务，例如建设银行、北京银行和平安银行等等。为何银行突然停止租房贷，原因还是近几月租房市场频频出现乱象：以鼎家为代表的杭州长租公寓资金链断裂、宣布破产；包括北京、深圳在内多个城市租金出现大幅上涨；某公寓惊现“甲醛门”事件.....在这种背景下，国家重拳整治，租金贷也被迫进入“冷冻期”。

3、长租公寓利用租房贷抢夺租赁市场

租房贷本来是一项有利于房客的金融工具，由于人为的因素，变成了催生租房市场乱象的“利器”。一般来说，长租公寓运营方和租客签定的是押一付一的合同，和房东签定的是季付合同，这就意味着每成交一笔租房贷业务，长租公寓运营方就会有近十个月的租金沉淀。如此一来，有些品牌公寓通过这些资金流拼命争夺房源市场，造成租金价格短期大幅上涨，甚至出现暴雷事件。

当时，杭州长租公寓鼎家的董事长魏永锋接受采访时表示，鼎家在有了大量沉淀资金后，公司在收房上过于激进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。

总的来说，租金贷本没有对错，可用在制度不完善的租赁市场，就很容易出现问题。对于租房贷，很多业内人士都不看好，认为利润空间太薄，除非垄断房源、哄抬租金才有盈利的可能。可这样一来，岂不把城市打工者的生活路堵死，大伙能同意吗！