千万别提前还房贷(房贷如何提前还款最划算)

应该如何规划买房，才能让自己的压力最小化，省钱？

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近日，六大行均表示可向受疫情影响的个贷客户提供服务支持，包括延迟还款时间、延长贷款期限、调整账单方案等。延迟还款时间从28天到6个月不等。

回顾过去10年，中国房价一直在涨，这和中国的历史有很大关系。

中国人爱买房的情结由来已久，古已有之：无地者为“游民”，无房者为“游民”，无地无房者为“流氓”

103010中有：“动迁，民性；骨肉相附，人情心甘。”

所以从古至今，住房对于中国人来说都有着重要的作用，这也造成了现在的房地产泡沫。无论作为投资还是抗通胀需求，房地产都可以说是最好的选择。

但是房产并不是很便宜，而且家里一般都要花很多钱，而且一般都需要加杠杆，也就是所谓的贷款买房，贷款必须有贷款利息。那么，应该如何规划买房，才能让自己的压力最小化，省钱呢？

我们以小明为例。假设小明需要在某个地方买房定居。他看上了一套90平米的小房子。假设房子需要300万。按照当地政策，首套房至少需要付30%的首付。由于他已经工作4年，按照当地政策，贷款额度是公积金的14倍，上限50万。所以只要小明4年积累的公积金达到3.5万左右，基本可以用公积金贷款贷到50万以上。当然，如果是夫妻共同公积金贷款，最高可以贷款90万。其实各地的政策都差不多。可以以此为参考。为什么建议你先用公积金贷款？

因为公积金是你这辈子可能拿到利息最低的贷款(刷脸无息除外)，5年以下2.75%，5年以上3.25%。目前银行低风险理财一年4%-5%，都高于这些。所以公积金贷款很划算，大家买房的时候尽量用。

除了30%的首付比例，比如上例，首付90万，公积金贷款最高90万，另外120万可以用于商业贷款。商业贷款(例如LPR 45bp)相当于5.1%。什么是LPR 45bp？

也就是说，这部分利率是浮动利率(学过CFA或者FRM的同学都知道浮动利率票据，有点类似于那个)，也就是随着参考利率的变化而变化，参考利率是我们国家的基准利率加0.45%。这个基准利率是随着国家政策变化的，当然我们支付的利息也是不断变化的。

那么问题来了，在利率上升的过程中，如何还贷才能省钱呢？

学生可以知道贷款是可以提前还的，提前还了银行是不愿意看到的，因为银行收取的利息变少了，所以你去银行贷款可能会提高利率。但是提前还款真的可以给我们省利息。

关于提前还款，我们不建议以下三类人尝试：一是选择还款期已过三分之一的平均资本中的买家，因为平均资本在开始时已经还清了大量本金，剩余的小额贷款产生的利息不会太多；二是中期等额本息还款的购房者，因为这部分市民已经还了大部分利息，提前还贷意义不大；第三，后期准备去银行贷款的市民，如果把贷款还给银行，后期申请贷款的时候还不知道能不能批下来。

首先，实行浮动利率的借款人和尚处于还贷初期的借款人适合选择提前还贷。因为浮动利率已经很高了，如果借款人有能力一次性还清，还可以申请房贷

其次，七折利率的贷款也不用急着还款。因为打7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，不如把钱随贷随存。钱是有时间价值的，CFA的朋友都知道。而且这些人选择提前还贷后，如果再贷款买房，银行不会给他们任何优惠，但二套房利率会提高1.1倍，借款人得不偿失。

此外，等额本息还款方式接近中间还款期或已选择信托网络模式的平均资本还款方式，还款期已超过1/3的借款人不适合提前还贷。部分银行会向提前还款客户收取部分违约金，具体的违约金支付比例或计算公式会在借款合同中约定。

同学，你学会了吗？

相关问答：

相关问答：最近打算贷款买房，提前还贷会减少利息么？

提前还贷是一定会减少对利息的偿还，这是毋庸置疑的。现在有很多年轻人在买房子的时候，考虑到经济上的压力，会选择采用贷款的方式来购买房屋，这样能提前入住新房。如果要贷款买房的话，每个月都是要及时还贷的，可能日后生活中借款者的经济上相对宽裕了，于是就想了要提前还房贷。

房贷提前还，怎么还比较划算？

房贷用户若想要提前还房贷，需要先了解清楚贷款银行关于提前还款的规定，大部分银行都要求房贷满一年后才可办理提前还款，若是房贷未满一年，那么需要支付一定违约金，例如中国银行房贷不满一年就提前还款，一般会收取6个月以内的利息作为违约金，满一年后则不收取违约金，所以房贷用户在办理提前还款业务时，需要了解清楚银行对违约金的收取规定，最好不要在银行的违约期内还款，这样可以避免产生不必要的违约金。

很多人提前还房贷都只为了节省房贷利息支出，因此在办理提前还款业务时要计算清楚自己目前已偿还了多少利息费用。若已经偿还的大部分利息，那么再办理提前还款就不太划算了。例如房贷用户在办理贷业务时选择的还款方式为等额本金，也就是将贷款总额平均划分到每个月，每月还款本金是相同的，利息是根据剩余还款金额来计算的，这种还款方式会随着用户的还款，每月还款利息会越来越少，所以如果等额本金还款用户偿还贷款期限已超过贷款期限的三分之一，那么就不建议大家提前还款了。若用户选择的是等额本息还款，就是将贷款本和总利息相加后平均分摊到每个月，这种还款方式的购房者如果已偿还了房贷到中期了，那么昌建君也不建议大家提前还款，因为实在太不划算了。

提前还房贷怎么计算？

有很多人会担心提前房贷利息反而不少，房贷提前还款后的利息计算与是否全额还款是有关的，可以分为两种情况。如果是全额还款，房贷只会收取未还款前一段时间的利息，还款后就不再收取利息了。如果是部分还款的情况，房贷已还款部分就不再收取利息了，未还款部分仍然按合同中约定的收取方式计算，其计算公式为：利息=(贷款总额-已经还款部分)*协议利率*还贷年限。

不过大家要注意一点，提前还款代表着每月房贷金额会增加。如果自己的能力一下子难以承受这么大的经济压力，建议还是不要选择提前还款的好，要是某几个月由于某些事情导致还不起当月的房贷，很容易会出现不好的后果。所以手中有闲钱的人更加适合提前还款，要是没有其他的理财计划，可以用提前还款的做法节省下一笔不小的利息。

大家要知道提前还款选择还款初期的时候，才是最划算的时期，能够让你节省下很多的利息，当然，这也要看借款人自身的经济实力是否支持提前还款，假如你的手上有一部分多余的资金，那么，选择提前还款是个非常不错的决定。