房贷公式怎么算的(房贷是如何计算的呢)

扬子晚报

策划：沈春宁

【政策要点】房贷客户在明年3月至8月期间，可随时选择“换锚”利率的方式。

12月28日，央行发布重磅消息，将改变存量房贷利率定价基准。明年3月1日起，定价基准将转为LPR，不再与之前的基准利率挂钩。

那么，股票房贷利率的定价基准如何调整呢？在公告中，央行给出了两种转换方案。

第一种：把房贷利率转换成固定利率。根据规定，转换后的商业性个人住房贷款利率水平应等于原合同的最新执行利率水平。业内人士分析，选择固定利率后，房贷还款期间利率不再上浮。

类型2:从基准利率切换到LPR，并选择“LPR加点”利率。LPR是贷款市场的报价利率。《LPR》每月出版一次，内容不断变化。意味着如果选择“LPR加点”利率，那么未来房贷利率会随着LPR的涨跌而涨跌，月供也可能有增有减。

[具体计算]

固定利率客户，利率不再浮动。

换成LPR客户，“差异价值”将保持不变。

某客户2012年底买房，当时享受的房贷利率折扣是85%。按照现在的基准利率，他的贷款利率就是基准利率(4.9%)0.85=4.17%。

按照第一种方式，房贷客户A与银行协商，后续利率为4.17%的固定利率，因此无论未来外部环境如何变化，他都将按照4.17%的房贷利率还款。

根据第二种形式，客户A需要首先计算与LPR的差额。在增值方面，增值是原合同的最新执行利率(4.17%)与2019年12月的LPR(4.8%)之间的差额(在这种情况下，差额为负0.63%)。那么，在合同的剩余期限内，差额将保持为负0.63%。比如未来LPR升至5.2%，那么这个客户的房贷利率为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但如果未来LPR降至4.2%，则该客户当时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。

如果客户B在2018年买房，房贷利率为基准利率上浮10%，那么他目前的房贷利率为4.9%(1 10%)=5.39%。按照第一种方法，他可以和银行约定以5.39%的固定利率还款。但根据第二种方式，他目前的利率与2019年12月的LPR(4.8%)之差是0.59%。如果未来LPR上浮，他的贷款利率也会相应上浮，但如果未来LPR下调到4.2%，客户届时执行的房贷利率将是4.2% 0.59%=4.79%，低于他选择的固定利率。

可以看出，随着LPR未来走势的不同，房贷利率的变化将一目了然。

[专家称]从长期来看，LPR利率有很大的下行价值，固定利率是可选的。

中国民生银行首席研究员文彬认为，虽然银行会提供浮动和固定贷款报价，但在预期LPR下降的背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为利差已经固定。如果LPR因经济复苏和通胀上升而处于上升周期，抵押贷款利率也将上升，而如果之前签订了固定利率，抵押贷款成本将保持不变。

相关问答：