房贷等额本息什么时候提前还最合适(等额本息什么时候还款划算)

到底要不要提前还房贷？有人说千万不要提前还房贷，有人说赶紧还。那么，面对房贷，我们该怎么办呢？

对于房贷，我们要区分房贷。要不要提前还？许多人犯了一个错误。如果你现在的资金不是用来还房贷，而是用来投资或者创业，收益率能超过你的房贷利率吗？如果能超过，先别还房贷，拿去投资或者创业。如果不行，赶紧拿这个钱去还房贷。

房贷是有学问的，需要好好学习，谨慎选择。

现在，平均房贷利率在5%左右。你想想，余额宝收益在2%左右，银行3年期定存利率在3%到4%左右。股票、基金等就不好说了。有的人赚得盆满钵满，有的人却亏损巨大。这个因人而异。

如果从今年开始的当前投资不能超过你房贷的收益率，那么提前还房贷比扔在自己手里要好得多。

有人会说，我只是不想背负债务，就像提前还清房贷一样，无债一身轻。然后，你要看你签的合同里有没有规定还款期限。如果写明还款必须半年或一年完成，那么你得算算这个违约金和你剩余的利息谁多谁少，否则你省下来的利息可能还不够支付违约金。其次，你得看清你房贷的还款方式。无论是等额本息还是平均资本，平均资本提前还款的压力都很大，但利息总额较少。每个月等额本息的金额是一样的，但是总利息更多。提前还款能省多少利息？

平均资本加利息

如果30年等额本息还款，第八年还清最划算；如果是20年房贷，第六年还清房贷最划算；

如果平均资本30年还款，第7年还清房贷最划算。如果是20年房贷，第5年还清房贷最划算。

平均资本

有些人没有足够的闲钱一次性还清所有的抵押贷款。我部分偿还抵押贷款。这种情况下，一般你会面临两种选择，要么减少月供，要么保持月供不变，缩短还款周期。一般是最省利息的房贷还款方式。

相关问答：

相关问答：等额本息贷款30年，如果想提前还款的话，什么时候还最好？为什么？

既然你当时选择的贷款方式是等额本息，那提前还款的时候就要考虑清楚了。

常见的房贷还款方式，分为等额本息和等额本金两种。

两种方式贷款方式，对应的还款方式，其实有着很大的差别。

只有搞明白两种方式的区别，才能知道如果要提前还款，哪种方式最划算。

先说等额本息。

等额本息是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款。

比如你贷款了100万，分10年还，每个月还款1.2万元，那么之后的每个月都是还款1.2万元。

等额本息的特点就是每个月还款数额相同，但是对应还款部分中的本金和利息，肯定是不同的。

比如你还款了50个月，累计还款60万元，那么理论上所欠银行的本金就会变少，利息就会变少。

但此时你月还款的金额，还是一样的，这说明你后期还款的本金部分占比多，之前还款的部分，利息占比高。

也就是说，等额本息的这种方式，由于利息中的大部分优先偿还，贷款后期进行提前还款，能够省下的利息部分会比较少。

所以，如果你贷款30年左右，到了20年，进行提前还款。

不论是部分还款还是全额还款，你会发现一点，就是还款金额和分期还款的总金额，相差很少。

其实，也就是说对应的利息差已经不多了。

如果去折算利息的话，对应的利息利率，其实是逐步减少的。

也就是说，如果选择了等额本息的方式，在还款后期进行提前还款，并不是很划算。

而且还有一点，绝大多数选择等额本息贷款方式的人，都是因为当时贷款时，压力较大而选择的这种方式。

因为等额本息比起等额本金，在还款初期，还款金额少，压力更小。

既然资金面并不是特别宽裕，短期内无法缓解，那么至少贷款前期，并不具备提前还款的能力，也就不会出现很快就提前还款的情况了。

再说说等额本金。

等额本金的贷款方式，是在还款期内把贷款总数等分，每个月偿还的贷款金额是固定的。

由于贷款的金额越还越少，对应的利息也会相应地减少。

这种贷款的方式，在还款的初期压力会比较大一些，随着时间的推移，还款压力也会对应减少。

就比如你借款100万，分100个月偿还，那么每个月要偿还的本金就是1万元。

那么对应的利息，第1个月就是按100万的总数去计算的，到了第50个月，就是按50万去计算，等于是利息减半了。

在这种计算方式下，无论何时去做提前还款，最终对应的利息部分，其实都是一样的。

这里指的一样，其实是利息对应的利率，是一样的。

也就是说，等额本金的方式下，任何时候提前还款，都能有效的节省对应的利息，是一种相对比较有效的提前还款方式。

但是，目前选择等额本金来做贷款的购房者，其实很少。

原因也很简单，既然选择了长期的还贷，考虑到各方面的因素，尤其是通货膨胀和还款压力的问题，都会选择等额本息的方式，而不是前期多还后期少还的等额本金。

所以相较而言，等额本息提前还款并没有特别的优势，在提前还款的时候，也就要更多地思考，是否有必要了。

毕竟还贷容易，再想借一笔相对低息的“巨额”款项，并且能够分期30年，就很困难了。

没有特殊情况，并不建议提前偿还长期房贷。

也许很多人并不认可这句话，认为负债太多，越早还清越好。

其实这是一个现金和现金流的规划问题。

首先，我们要想明白一件事情，就是你为什么当时会借超长期的房贷。

我们先不讨论房贷的借款利率高低，而是优先讨论房贷的借贷周期。

通常，我们选择房贷的还款周期，一般都是选择20年，30年，大部分人都会觉得越长越好。

我们都知道，时间越长，需要偿还的利息也就越多。

为什么借款的时候，我们会刻意地把时间周期拉长，其实就是为了月均的还款额会少一点。

你为什么没有想过现在可能赚钱多，能多还一点，以后万一赚得少，可以少还一点，这样选择等额本金不是更好。

其实，绝大多数人都会认为未来的赚钱能力比当下高，同时当下需要一定的现金流。

比如月薪2万的人，他不可能去承受每个月2万的还款压力，相比之下，1.5万和1.2万，他也会毫不犹豫地选择1.2万元，减轻自己的贷款压力。

宁可30年偿还，也不会选择20年偿还，除非年龄受限了。

确实，从房贷利率的角度来看，贷款周期长其实是相对“划算”的。

你可以通过提前还款的形式，去减少借贷金额，去缩短还款周期，去减少月均还款金额。

但是，你无法通过任何形式，去增加自己的贷款总额，去延长还款的周期。

就这一点来看，提前还款需要根据实际情况来做出对应的调整。

也就是说别人提前还贷，并不代表你也需要提前还贷，因为你们面临的情况不一样。

是否需要提前还款，我们需要参考以下几个方面的因素。

1、贷款利率。

每个人的贷款利率其实是不一样的。

首先，首套和二套的贷款利率，肯定是有差别的。

通常情况下，二套房的贷款利率往往是首套房的1.2倍，实际至少会高出1%左右。

如果首套房的贷款利率是LPR4.6%+基点，那么二套房就要5.5%以上了。

其次，各地的贷款利率浮动基点是不一样的，一些地方要＋40个基点，一些地方则是0。

也就是说不同地区的购房贷款，还款利率也是不一样的。

如果是早些年贷款买房的话，各家银行的贷款利率，尺度也是不一样的，最高首套有85折的优惠。

还有，公积金贷款和商业贷款的利率也是不一样的。

公积金贷款的长期利率仅有3.75%，也是远低于商业贷款的。

这也就决定了不同情况下，提前还款能省下的利息，其实有非常大的差别。

贷款利率越高的，提前还款其实越有利一些。

2、贷款形式。

第二个重要因素，就是贷款的形式，也就是上文讨论的，等额本金和等额本息。

对于等额本息来说，想要提前还款，那么越早越好。

因为前几年的还款，以还利息为主，利息都还得差不多了，再提前还款的意义就不大了。

而对于等额本金来说，虽说前期还的利息也不少，但是从时间周期来看，贷款的利率是不变的，随时随地还贷能节省的贷款利率，其实是一样的。

所以不同的贷款形式，决定了提前还款实际能减少的利息，到底有多少，哪一种会更划算一些。

3、贷款周期。

第三个重要因素，其实就是贷款周期。

同样都是第10年做提前还贷，对于贷款周期20年，和贷款周期30年来说，差别也是很大。

贷款周期越长，提前还款所在的时间就越容易靠前。

就比如贷款30年，在第10年提前还贷，比起贷款20年，在第8年提前还贷，理论上还要划算。

我们可以按照提前还贷的时间点，对比整个贷款的周期，去做判断，越早越好。

所以，如果有想提前还贷的想法，对于贷款周期的选择，也可以尽量拉长一些。

4、现金流情况。

接下来是现金流情况，可以理解为月收入。

现金流的情况，也是决定你是否需要提前还贷的关键因素。

当你现金流很充裕的时候，比如每个月都能有几万元，而贷款就那么几千元的时候，肯定不会想着提前还贷。

因为你的现金流应对你的负债，其实是绰绰有余的。

但是，如果你的现金流并不稳定，比如做生意，可能今年好，明年不好的时候，就应该及时降低负债。

因为银行是不会允许你在某个时间断供的，会追加大量罚息，严重的时候可能会冻结房产。

还有一种情况，是未来的现金流状况可能会出现明显下降的，也建议提前偿还一部分，降低负债。

就比如当下每年赚50万，未来可能会变成40万，30万甚至更少，那么提前把还款金额降下来，有利于后期的现金流规划。

其实，长期贷款就是一种现金流规划，只不过是负现金流的规划而已。

每个月你睁开眼睛，就必须面对的负债，其实也是一种规划，需要你自己用正向现金流去弥补。

5、财富管理能力。

最后一种叫做财富管理能力。

具备财富管理能力的人，其实并没有想象中那么多，所以还是会建议大家有能力可以提前偿还贷款。

现在很多人有一种观念，就是想把钱拽在手里，自己去做理财。

他们认为自己做理财的收益会比贷款的利率高，所以还能赚个价差，因为房贷利率并不高。

一个活生生的例子，就是原本可以只贷款80万的，因为觉得自己理财能力强，多贷款了100万，共计180万，30年，每月的还款在9000元左右。

用手中的100万，去做年化收益10-11%的投资理财，企图用理财的收益，每年10-11万，去偿还房贷。

这样给人的感觉就是赚了100万的本金，还能轻松地偿还完利息。

结果就是，所谓的理财爆雷了，血本无归，白白的就增加了100万的长期负债。

仅有那些真正懂得如何管理财富的人，才可以通过问银行借款的方式，去提前支取一部分资金。

而且，这里的财富管理，并不是指的投资收益要超过贷款利率，而是钱的用途和还款现金流的安排，要有合理的规划。

关于房贷这个问题，现在市场上会有很多的说法。

给个忠告，根据自己的能力去贷款，尽量不要超过自己可以承受的负债能力范围。

有多少能力，就去办多大的事情，毕竟钱借来都是要还的。

哪怕银行就是0息借贷给你，比如信用卡，也会有很多人最后因为还不上，遭遇了巨额的罚息。

而那些其实手上有现金的人，是否需要大额的借贷，也要根据实际的情况来看。

当你自己手里的钱要用于一些资金周转等方面，可以选择多贷一些款。

但如果钱放在自己手里，并没有好的投资渠道，也没什么周转的需要，那就提前还款一部分，减轻自己现金流的压力。

每个人要面临的情况完全不同，对于贷款的需求和还款的需求，自然也就不同。

鞋子合不合脚，只有自己知道，是否需要提前还贷，也要根据自己的实际情况做判断。