为什么公寓贷款最多10年-(公寓提前还贷有必要吗)

最近，我的一个客户告诉我，他正在考虑购买一套公寓，但他没有足够的钱，想借钱购买。然后，我为他制定了一个计划。详情如下：

客户是刚到苏州的应届毕业生。他早在高中就管理自己的投资组合，现在手里有30多万现金。他在考虑买一套50-60平米的复式公寓，总价50-60万，所以想让我帮忙规划一下他应该怎么买：

我给他算了一下：

总价60万左右的公寓，一般最低首付50%，所以首付30万，然后最低3%的税。那么，需要1.8万，也就是首付需要31.8万0.6=32.4万(0.6万是中介费)。那么，在贷款30万的情况下，应该还多少呢？

根据我的计算，该公寓的最长贷款期限为10年，然后最高利率为6.5%，每月付款额为：

等额本息，每月同一时间：

平均资本每月逐渐减少的情况：

也就是通过计算，最低的总利息是9.8万多，占总贷款额的资金成本大约是32.67%，实际上是比较高的。

然后我和我的客户做了几个相关的计算：

方案一：假设我们自己存钱，继续还月供：

一笔钱存银行，银行的收益只有1-3%，对于他们6.5%的贷款来说，收益特别差。

买保险的钱，更不用说流动性了。目前最高年金收益4%，还是亏损的。

c把钱买成股票等其他资产其实更不划算，因为相当于用6.5%的机会成本获利。即使一年盈利10%，其实也只是3.5%的收益，还要承担很多不确定性。

d空钱，其实这样更不划算。

方案二：再买一套公寓，把这套公寓以高于这套房子的月租养起来？投资回报率超过6.5%的公寓？

这样可以实现一个新的突破，就是像第一个方案演示的那样，你的月供是3406元。如果你有资金，那么，通过借低成本的钱，比如没有利息，或者低于成本的6.5%，那么，用7%的收入再买一套公寓。那么，同样的10年后会有什么不同呢？

比如买一套总价60万的公寓，年净收入7%，42000元，月租3500元(零成本贷款60万)。那么也就是说，未来10年，在整体收入不变的情况下，你可以得到：42万的租金收入，扣除上一套贷款的利息309.8=39.8万，收入只有2.2万。借的60万，10年收益只有：千分之3.6。

还有一个细节：如果你买这套公寓不是为了自住，而是为了出租，那么只要租金收益超过6.5%，我们就零成本持有一套房子。

但是，如果是这样，我的闲钱该怎么办？我的闲钱在第一个方案里，但是提前还月供其实更好！

方案三：假设这个月用于我们购买年收益6.5%的投资理财，我们的收益为：

而且，如果复利是6.5%，那么每个月投入的钱都是一样的，比如：

306元。那么，10年后这笔钱会是多少呢？

也就是说，如果这笔钱不用于偿还月供，那么它实际上可以为自己创造57.36万元的价值。如果用来还月供的话，只值30万！

所以，通过各种计算，我们发现：

其实可以贷款买公寓，但是有钱的话需要提前还款。(除非你的投资收益可以持续超过公寓贷款的资金成本，否则你可以继续使用这笔贷款，无需还款)

因为公寓的贷款成本确实很高，如果可能的话建议提前结清。这样公寓就变成了自己下蛋的母鸡！

那么，如果你买了一套公寓，你会尽快还款吗？

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