按揭的房子可以抵押贷款吗-(还贷中的房子可以抵押吗)

来源：互联网知识与问答 2024-11-19 23:07:59

一、买房怎么叫按揭：

和你的开发商(一般是某房地产公司)签订商品房买卖合同。合同里约定你用100万买开发商的房子。你付给开发商第一笔购房款40万(通常称为首付40万)，你选择向银行贷款剩余的60万。这时候你就需要和银行签订贷款合同了。你可以向银行借(贷)60万，但是如果你拿不出来，银行会直接付给开发商60万。此时你已经支付了100万元的全部购房款，接下来你就可以每月向银行还款(等额本金或等额本息)，可以提前还款，也可以根据贷款期限分几十年还款。补充一下，一般银行都会要求担保。为了卖房子，开发商自己给银行提供担保(PICC)。大部分都需要在存款账户里放一定数量的存款。你为贷款买的房子向银行提供抵押担保(财产担保)。这是双保险。如果你不按时还贷，银行可以要求开发商还，或者拍卖你的房子。

另外，那是你的房子吗？

上例中，你给了开发商100万(首付)，开发商也把房子交付给了你，你住了进去。根据这本书，这应该是你的房子。有什么问题吗？有一个问题。有什么问题？一般来说，买房和买白菜是不一样的。买白菜，给人钱拿白菜，白菜是你的，而买房，开发商给人钱，开发商也把房子交付给你，你装修住在里面，但房子不一定是你的。为什么？因为你可能没有房产证，房子是不动产，登记的是谁的名字。有了房产证，登记在你名下，房子就是你的了。没有房产证，没有登记在你的名下，房子还不是你的。补充一点，就算你有房产证，法律意义上也是你的房子，但是因为你的房子是抵押的(专业上叫其他登记)，所以你想做什么都可以，比如抵押。

最后，能不能按揭？

答案在理论上是可能的。上例中，你开始向银行贷款60万。假设你后来还了10万，那么你还有50万的贷款。很明显，你房子的价值是100万(忽略市场的增减)，你的贷款是50万。显然，那里有50万元的盈余。银行只靠物业担保，不代表开发商提供某人担保。那为什么50万不能流通？很多时候，为了彻底理解一个问题，我们不妨走极端。比如一套房子值1亿，银行贷款100万。那么，就因为贷款100万，价值9900万的房产就不能在市场上流通了吗？显然，这是不符合鼓励市场交易，促进价值流通的。

就是这个原因。实践层面或技术层面可提供以下注意事项：

注意1:查房产证。需要强调的是，债务人只有在取得房产证后，才能在法律层面主张对房产的所有权。在这种情况下，他有处分财产的权利，比如设定抵押权。否则无权处分，当然也无权设定抵押权。债务人无权设定抵押权，债权人也就瞎高兴了。

注2:评估抵押品。毕竟二次房贷设定在同一个楼盘上。为了在证据层面上明确抵押物价值和二次抵押金额的合理性，可以委托有资质的第三方对抵押物价值进行评估，既可以避免因过度抵押导致的无效结果(对债权人不利)，也可以避免因一些琐碎瑕疵而被追究贷款诈骗(不可承受的小概率事件)。

注：抵押登记。我们经常会遇到这样的问题。某某向我借钱，抵押了一切，在老家有房有车，甚至有院子！起诉没有问题。等等！你办理抵押登记了吗？不，那不是废话吗？先不说老家院子暂时是宅基地，根本无法抵押贷款。即使是房屋或汽车，能够保证债权实现的抵押也应该是房屋的抵押登记和汽车的实际交付。这里只说房子，不谈抵押登记。我告诉你，我很乐意再次愚弄我自己。后果很严重。你的贷款是放在第一位的，你还要求抵押，拿到了房产证。他的贷款在第二位，也没有拿到房产证。不过人家已经办理了抵押登记，那就不用说了，之前只能和西北风待在一起。法律赋予已经办理抵押登记的债权人优先权。

注意：通知第一手。原因很简单。必须保护第一手抵押权人的利益。虽然法律允许不动产的所有人抵押超过第一次抵押金额的第二部分不动产，但前提是必须保护第一手债权人的合法权益。怎么保护？第一，注意上面第二部分提到的评估，否则无法明确抵押物的价值和二手抵押的合理金额。想要乱，自然会损害第一手抵押权人的利益。第二，必须告知第一手抵押权人抵押物的现状，包括抵押物的自然状态以及法律状态。

附相关法律法规：

《城市房地产抵押管理办法》第九条于2021年3月30日新修订

同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已设定的抵押权告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。

房地产抵押后，抵押房地产的价值大于所担保债权的余额，可以再次抵押，但不得超过该余额。

最高人民法院1988年4月2日关于执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

15.抵押财产为抵押人本人所有并保管的，在抵押期间，抵押人未经债权人同意将同一抵押财产转让给他人的，或者抵押财产价值已经抵押的，该行为无效。

债务人以抵押物清偿债务时，一个抵押物有数个抵押权人的，按照设定抵押权的先后顺序清偿。