房屋能做抵押贷款吗(房贷可以做抵押贷款吗)

1.一般银行可以按房地产评估价值的6-6.5%放贷，最高可达70%。高达80%的非银行机构。

2.评估价一般略低于市场成交价，评估价一般为市场成交价的90%。具体成交价可参考安居客、房天下等平台。也可以假装把房子卖了，让中介帮你估价。

3.别墅、商铺、公寓(商住两用)、写字楼的房地产贷款额度一般为评估价的50%。

4.对于空置的别墅、空置的商铺、二楼的商铺、已经开业的商铺的贷款是有限制的，大部分贷款机构会因为资产后期难以处置而拒绝贷款。

5.贷款机构一般要求房产的房龄在30年以内。如果房龄超过20年，贷款比例会降低，也就是贷款额度会减少。

6.大部分划拨土地房产的银行不能直接办理按揭贷款，需要缴纳土地出让金才能将土地房产过户。特例：比如平安银行可以直接接受划拨财产。

7.自建房、小产权房、军产房、未成年人入股的房屋不能抵押。8.用于抵押贷款的房产必须持有房产证原件；可以到房管局办理抵押登记手续。

9.大部分银行不能接受捐赠或继承的房产，甚至有少数会从可贷金额中扣除评估价的20%左右。

1.年龄要求：按揭借款人年龄要求：一般贷款时65岁以下。如果年龄超过，可以添加共同借款人。

2.如果产权人涉及未成年人，就不能申请贷款。

3.房产所有人婚姻状况为已婚，需要夫妻双方签字确认房产是单独所有还是共同所有。

4.如果借款人的经营主体涉及禁止性行业，如房地产开发、钢材贸易、娱乐经营场所、矿产开发、金融担保等行业，贷款机构将极有可能拒绝贷款。

5.借款人的信用信息和负债是影响抵押贷款的重要因素。一般征信要求是两年不超过连续三年。如果客户的信用信息和负债超过了既定的要求，就有可能提高利率甚至拒绝贷款。

6.如果客户的信用查询频率高，债务超过贷款机构的既定要求，需要提供更多的财务证据证明其还款能力；金融支持包括：二套房、理财产品、保单、定期存款、汽车等有现金价值的财产凭证。7.如果借款人有犯罪记录，一般不符合银行审批的要求。

8.如果借款人涉及诉讼或被执行限制，可在执行后提供家庭结清证明进入部分银行；但是，处于诉讼中的客户不会被接纳。

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相关问答：

相关问答：我想用房产证去银行做抵押贷款，房子是贷款买的还没有付清，能从银行贷下来钱吗？能贷多少？

想用房产证去银行做抵押贷款，但房子又是贷款买的，还没有还清贷款。

一般来说，这种情况下可以有三种方式能从银行贷款出来。小菜分享下具体的融资意见，仅供参考。

第一、残值抵押贷款

残值抵押贷款，也就是你说的用在抵押中的房产再次设定抵押向银行申请贷款。

01、法律规定

我国《担保法》规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房产抵押后，房产的实际价值大于所担保贷款的余额部分，可以再次设定抵押，但不得超出其余额部分。

抵押人所担保的债权超出了抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿效力。

02、如何解读法律规定？

结合司法实践，可以分三个层次来解读：

（1）已经抵押的房产，超出担保债权之外的价值部分，也就是房产残值，可以再次设定抵押，向银行或其他金融机构申请贷款。

（2）再次申请的贷款金额不得超出抵押物残值部分。

（3）如果再次申请的贷款金额超出了房产残值部分，超出部分的贷款不具有优先受偿效力。

03、举例说明

交易价格100万的房子，首付了30万，贷款了70万，房子在贷款中，现在手上缺钱，想用按揭房抵押再次贷款。

根据《担保法》的上述规定，则再次申请贷款的金额不超过30万。如果超过了30万，比如贷了42万，那超过30万的部分是12万，这12万就不具有优先受偿权。

第二、如何办理银行残值抵押贷款？能贷多少钱出来？

残值抵押贷款市场需求量还是大的，但实际开展这类型贷款业务的银行却很少，主要原因是手续很麻烦，贷款还放不出去多少。

说白了，对银行来说，单子小，利润薄，吃力不讨好，同样的时间和精力，可以办更多的贷款。

01、如何办理银行残值抵押贷款？

（1）取得按揭贷款银行同意

按揭贷款银行是一抵的抵押权人和债权人，他项权利证也保管在该银行，虽然法律规定可以残值抵押，但如果一抵银行不同意，拿不到他证，你也无从办理残值抵押。

（2）寻找能办理残值抵押的银行

通过上面的分析已经知道，不是每家银行网点都在办理残值抵押贷款，只能在开展这项业务的银行才能办理。

（3）房产价值评估

办理按揭贷款的时候，购房价100万，首付了30万，按揭了70万，或许经过几年后，房价已经涨了，现在的价值是多少？按揭款还剩余多少？两者测算后，就能确定残值是多少，进而也就能确定二贷的额度是多少。

（4）签署贷款合同，办理二抵手续

残值确定后，协商贷款额度，并签署贷款合同，办理二抵手续。

（5）放款，结束

合同签完，手续办完，银行按约放款，二抵贷款手续完毕。

02、能贷出来多少钱？

这其实就是残值确定的问题。

还是接着上面的例子，2015年花100万买的房子，过了5年，到现在涨了60%，根据银行入围的房地产评估公司价值评估，确定房产现值为160万，按揭贷款还了5年，当初贷款是70万，现在还剩贷款本金65万，则现在的房产残值就是95万。

也就是说，根据法律规定，残值抵押的话，你最多可以再贷出来95万，这个是理论上的贷款上限，但实践中往往不能贷出来这么多，为什么呢？

按照银行贷款风控规则，结合贷款用途，在价值上会打折贷款。比如，价值200万的房子，往往贷款额度只到7折，也就是能贷出来140万。

这就意味着，如果残值是95万，那么再次抵押的贷款金额很可能上限到66.5万。不过，不同的银行，贷款折扣是不同的；即便是同一家银行，在不同时期，贷款折扣也可能发生变化，这就要在实际办理时，以经办银行的当时政策为准。

第三、除了残值抵押贷款，还能怎么利用这个房子，将钱从银行贷出来？

办法是有的，还不只一种。小菜推荐2种常见的融资方式：

01、月供信用贷

部分银行推出了月供信用贷，对于短期资金周转来说，还是比较划算的，手续也比较简单，无需抵押房产。

（1）贷款额度

根据月供年限的不同，额度也有差异。

①月供1年以上的，贷款额度是月供的45倍。比如，月供5000元，额度就是22.5万。

②月供3年以上的，贷款额度就是月供的70倍。比如，月供5000元，额度就是35万。

③月供5年以上的，贷款额度就是月供的100倍。比如，月供5000元，额度就是50万。

（2）贷款年限

一般在1-4年，跟残值抵押的年限基本是一致的。

（3）其他问题

主要是两个问题：

①收入状况稳定

银行贷款不想要抵押物，要的是借款人还款，银行赚利息。

因此，不管是残值抵押，还是信用贷，银行都很看重借款人的还款来源。

也就是说，借款人的收入状况要比较优质和稳定，确保贷款放出来能收回来，银行才愿意放贷。

②征信记录良好

不管是残值抵押，还是信用贷，征信良好都是必备条件，这不仅关乎贷款能不能办，还关乎贷款额度问题。

02、资产信用贷

向银行出示贷款合同和房产证，并提供房产价值评估报告，银行会根据房产价值情况，提供无抵押信用贷款。

贷款额度一般是房产评估价值的20%，也就是价值200万的房子，能贷信用贷款40万，金额不大，解决短期、小额资金周转是可以的。

综合全文：

残值抵押贷款是可行的，但贷款实践中操作起来会比较麻烦，愿意承办的银行不是很多，办理的积极性也不是很高。

在贷款额度上，得根据买房贷款时间的长短以及房产升值情况，残值还是有大有小，一般都是银行委托的评估公司认定，才能准确测算出来。

建议先咨询按揭贷款银行同不同意办，再找能办这项业务的银行，顺着贷款流程走就可以了。