房贷款20年等额本息提前几年还最好(等额本金贷款20年和30年,哪个划算)

由于近几十年来国内房价飞涨，以中国人目前的收入水平来看，只有少数人能全款买房，大多数人最终都是通过贷款实现买房梦想的。在使用住房抵押贷款时，基本上每个人都会遇到一个现实问题，那就是贷款期限的选择，比如：15年，20年，30年。那么贷款什么样的期限最合适呢？

对于国内大部分普通人来说，资金投向往往是常见的定期存款、基金、理财、国债，没有其他投资渠道。对于这类情况，我建议贷款期限越短越好。主要原因如下：

(1)收入稳定的问题：除了在机关事业单位、央企、国企，其他单位的职员都不稳定，尤其是一些互联网公司，甚至有35岁就被辞退的情况。所以，目前有收入不代表以后还有收入。但是房贷稳定很重要，因为月供金额不会因为你的收入而相应增减，以降低未来不确定性的风险。

(2)再投资：根据融360研究院对全国41个重点城市674家银行分行的监测数据，2021年11月，全国首套房贷款平均利率为5.4%，环比下降1BP。首套房的贷款利率已经到了5.4%，二套房、三套房就更不用说了，但是目前我们市场上的低风险投资收益率呢？大部分一年期贷款不超过4%，更别说5%了。所以，只有你的房贷利率在基准利率以上，提前还贷才是对的，因为我们的再投资利率很难达到这个水平。当然，如果你是公积金贷款(利率3.25%)或者基准利率下浮，你可以选择不提前还款。毕竟以上两种情况，你的投资率只是基于目前的低风险产品。

(3)利息：贷款100万元，按当前普通LPR 80BP(即5.45%)计算，15年、20年、30年等额本息的利息分别为46.6万元、64.42万元、103.28万元。显然，时间越短，利息越低。

很多人会说，贷款期限越长越好，因为随着通货膨胀的加深，十年二十年后，你的收入会越来越高，每个月的还款额是固定的，你的还款压力会越来越小。比如你现在工资1万，月供5000，压力很大。10年后，你的工资是5万元。这时候月供5000元就基本没有任何压力了，但是通货膨胀呢？显然不是。你现在持有100万现金，但留着吧。20年后这100万元的购买力会相当于现在的多少？因此，通货膨胀的影响是普遍的。不仅贷款面临这个问题，你持有的现金也面临这个问题。并不是说还款越晚越好。另外，随着通货膨胀的加深，中央银行有可能调整LPR值吗？一旦LPR值增加，你的月供也会相对增加，你也难逃通货膨胀的影响。

其实只有你资金充足，当然随时可以提前还款。但是目前很多银行都有提前还款的期限，比如一年或者三年后你可以提前还款，否则会有罚款。所以要根据你房贷的银行规定和贷款的利率综合考虑什么时候提前还款最好。

如果你是一个多渠道的投资者，很多投资渠道的增值率都能跑赢贷款利率，那么还款越晚越好。否则，如果可以的话，还是尽早还银行贷款比较好，尤其是收入不稳定的群体。这一点尤为重要。

相关问答：

相关问答：等额本息贷款30年，如果想提前还款的话，什么时候还最好？为什么？

既然你当时选择的贷款方式是等额本息，那提前还款的时候就要考虑清楚了。

常见的房贷还款方式，分为等额本息和等额本金两种。

两种方式贷款方式，对应的还款方式，其实有着很大的差别。

只有搞明白两种方式的区别，才能知道如果要提前还款，哪种方式最划算。

先说等额本息。

等额本息是指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款。

比如你贷款了100万，分10年还，每个月还款1.2万元，那么之后的每个月都是还款1.2万元。

等额本息的特点就是每个月还款数额相同，但是对应还款部分中的本金和利息，肯定是不同的。

比如你还款了50个月，累计还款60万元，那么理论上所欠银行的本金就会变少，利息就会变少。

但此时你月还款的金额，还是一样的，这说明你后期还款的本金部分占比多，之前还款的部分，利息占比高。

也就是说，等额本息的这种方式，由于利息中的大部分优先偿还，贷款后期进行提前还款，能够省下的利息部分会比较少。

所以，如果你贷款30年左右，到了20年，进行提前还款。

不论是部分还款还是全额还款，你会发现一点，就是还款金额和分期还款的总金额，相差很少。

其实，也就是说对应的利息差已经不多了。

如果去折算利息的话，对应的利息利率，其实是逐步减少的。

也就是说，如果选择了等额本息的方式，在还款后期进行提前还款，并不是很划算。

而且还有一点，绝大多数选择等额本息贷款方式的人，都是因为当时贷款时，压力较大而选择的这种方式。

因为等额本息比起等额本金，在还款初期，还款金额少，压力更小。

既然资金面并不是特别宽裕，短期内无法缓解，那么至少贷款前期，并不具备提前还款的能力，也就不会出现很快就提前还款的情况了。

再说说等额本金。

等额本金的贷款方式，是在还款期内把贷款总数等分，每个月偿还的贷款金额是固定的。

由于贷款的金额越还越少，对应的利息也会相应地减少。

这种贷款的方式，在还款的初期压力会比较大一些，随着时间的推移，还款压力也会对应减少。

就比如你借款100万，分100个月偿还，那么每个月要偿还的本金就是1万元。

那么对应的利息，第1个月就是按100万的总数去计算的，到了第50个月，就是按50万去计算，等于是利息减半了。

在这种计算方式下，无论何时去做提前还款，最终对应的利息部分，其实都是一样的。

这里指的一样，其实是利息对应的利率，是一样的。

也就是说，等额本金的方式下，任何时候提前还款，都能有效的节省对应的利息，是一种相对比较有效的提前还款方式。

但是，目前选择等额本金来做贷款的购房者，其实很少。

原因也很简单，既然选择了长期的还贷，考虑到各方面的因素，尤其是通货膨胀和还款压力的问题，都会选择等额本息的方式，而不是前期多还后期少还的等额本金。

所以相较而言，等额本息提前还款并没有特别的优势，在提前还款的时候，也就要更多地思考，是否有必要了。

毕竟还贷容易，再想借一笔相对低息的“巨额”款项，并且能够分期30年，就很困难了。

没有特殊情况，并不建议提前偿还长期房贷。

也许很多人并不认可这句话，认为负债太多，越早还清越好。

其实这是一个现金和现金流的规划问题。

首先，我们要想明白一件事情，就是你为什么当时会借超长期的房贷。

我们先不讨论房贷的借款利率高低，而是优先讨论房贷的借贷周期。

通常，我们选择房贷的还款周期，一般都是选择20年，30年，大部分人都会觉得越长越好。

我们都知道，时间越长，需要偿还的利息也就越多。

为什么借款的时候，我们会刻意地把时间周期拉长，其实就是为了月均的还款额会少一点。

你为什么没有想过现在可能赚钱多，能多还一点，以后万一赚得少，可以少还一点，这样选择等额本金不是更好。

其实，绝大多数人都会认为未来的赚钱能力比当下高，同时当下需要一定的现金流。

比如月薪2万的人，他不可能去承受每个月2万的还款压力，相比之下，1.5万和1.2万，他也会毫不犹豫地选择1.2万元，减轻自己的贷款压力。

宁可30年偿还，也不会选择20年偿还，除非年龄受限了。

确实，从房贷利率的角度来看，贷款周期长其实是相对“划算”的。

你可以通过提前还款的形式，去减少借贷金额，去缩短还款周期，去减少月均还款金额。

但是，你无法通过任何形式，去增加自己的贷款总额，去延长还款的周期。

就这一点来看，提前还款需要根据实际情况来做出对应的调整。

也就是说别人提前还贷，并不代表你也需要提前还贷，因为你们面临的情况不一样。

是否需要提前还款，我们需要参考以下几个方面的因素。

1、贷款利率。

每个人的贷款利率其实是不一样的。

首先，首套和二套的贷款利率，肯定是有差别的。

通常情况下，二套房的贷款利率往往是首套房的1.2倍，实际至少会高出1%左右。

如果首套房的贷款利率是LPR4.6%+基点，那么二套房就要5.5%以上了。

其次，各地的贷款利率浮动基点是不一样的，一些地方要＋40个基点，一些地方则是0。

也就是说不同地区的购房贷款，还款利率也是不一样的。

如果是早些年贷款买房的话，各家银行的贷款利率，尺度也是不一样的，最高首套有85折的优惠。

还有，公积金贷款和商业贷款的利率也是不一样的。

公积金贷款的长期利率仅有3.75%，也是远低于商业贷款的。

这也就决定了不同情况下，提前还款能省下的利息，其实有非常大的差别。

贷款利率越高的，提前还款其实越有利一些。

2、贷款形式。

第二个重要因素，就是贷款的形式，也就是上文讨论的，等额本金和等额本息。

对于等额本息来说，想要提前还款，那么越早越好。

因为前几年的还款，以还利息为主，利息都还得差不多了，再提前还款的意义就不大了。

而对于等额本金来说，虽说前期还的利息也不少，但是从时间周期来看，贷款的利率是不变的，随时随地还贷能节省的贷款利率，其实是一样的。

所以不同的贷款形式，决定了提前还款实际能减少的利息，到底有多少，哪一种会更划算一些。

3、贷款周期。

第三个重要因素，其实就是贷款周期。

同样都是第10年做提前还贷，对于贷款周期20年，和贷款周期30年来说，差别也是很大。

贷款周期越长，提前还款所在的时间就越容易靠前。

就比如贷款30年，在第10年提前还贷，比起贷款20年，在第8年提前还贷，理论上还要划算。

我们可以按照提前还贷的时间点，对比整个贷款的周期，去做判断，越早越好。

所以，如果有想提前还贷的想法，对于贷款周期的选择，也可以尽量拉长一些。

4、现金流情况。

接下来是现金流情况，可以理解为月收入。

现金流的情况，也是决定你是否需要提前还贷的关键因素。

当你现金流很充裕的时候，比如每个月都能有几万元，而贷款就那么几千元的时候，肯定不会想着提前还贷。

因为你的现金流应对你的负债，其实是绰绰有余的。

但是，如果你的现金流并不稳定，比如做生意，可能今年好，明年不好的时候，就应该及时降低负债。

因为银行是不会允许你在某个时间断供的，会追加大量罚息，严重的时候可能会冻结房产。

还有一种情况，是未来的现金流状况可能会出现明显下降的，也建议提前偿还一部分，降低负债。

就比如当下每年赚50万，未来可能会变成40万，30万甚至更少，那么提前把还款金额降下来，有利于后期的现金流规划。

其实，长期贷款就是一种现金流规划，只不过是负现金流的规划而已。

每个月你睁开眼睛，就必须面对的负债，其实也是一种规划，需要你自己用正向现金流去弥补。

5、财富管理能力。

最后一种叫做财富管理能力。

具备财富管理能力的人，其实并没有想象中那么多，所以还是会建议大家有能力可以提前偿还贷款。

现在很多人有一种观念，就是想把钱拽在手里，自己去做理财。

他们认为自己做理财的收益会比贷款的利率高，所以还能赚个价差，因为房贷利率并不高。

一个活生生的例子，就是原本可以只贷款80万的，因为觉得自己理财能力强，多贷款了100万，共计180万，30年，每月的还款在9000元左右。

用手中的100万，去做年化收益10-11%的投资理财，企图用理财的收益，每年10-11万，去偿还房贷。

这样给人的感觉就是赚了100万的本金，还能轻松地偿还完利息。

结果就是，所谓的理财爆雷了，血本无归，白白的就增加了100万的长期负债。

仅有那些真正懂得如何管理财富的人，才可以通过问银行借款的方式，去提前支取一部分资金。

而且，这里的财富管理，并不是指的投资收益要超过贷款利率，而是钱的用途和还款现金流的安排，要有合理的规划。

关于房贷这个问题，现在市场上会有很多的说法。

给个忠告，根据自己的能力去贷款，尽量不要超过自己可以承受的负债能力范围。

有多少能力，就去办多大的事情，毕竟钱借来都是要还的。

哪怕银行就是0息借贷给你，比如信用卡，也会有很多人最后因为还不上，遭遇了巨额的罚息。

而那些其实手上有现金的人，是否需要大额的借贷，也要根据实际的情况来看。

当你自己手里的钱要用于一些资金周转等方面，可以选择多贷一些款。

但如果钱放在自己手里，并没有好的投资渠道，也没什么周转的需要，那就提前还款一部分，减轻自己现金流的压力。

每个人要面临的情况完全不同，对于贷款的需求和还款的需求，自然也就不同。

鞋子合不合脚，只有自己知道，是否需要提前还贷，也要根据自己的实际情况做判断。