提高首套房贷款利率(房贷利率重新定价)

摆账网知识与问答 2024-11-20 22:48:12

在这个充满爱的日子里，LPR结束了四个月的“原地踏步”。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日，贷款市场报价利率(LPR)一年期为3.7%，五年期及以上为4.45%，之前为4.6%。

这一调整是LPR 5年历史中的最大降幅，也是LPR实施以来的最低水平。

根据央行、银监会5月15日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这意味着最低房贷利率可降至4.25%。

"主要是刺激房地产，以降低资金成本."东方证券首席经济学家余韶在5月20日告诉时代财经，政府应该通过降息来刺激经济。“一般的调整是10个基点的下调，而这次是15个基点的下调，这是历史上最大的降幅，略超市场预期。”

“这显然将对购房者的购房成本产生积极而重要的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前央行已经明确了房贷定价“LPR-20个基点”的思路，此次LPR下调将进一步引导房贷利率下限。

这也意味着，目前全国20多个城市4.4%的低利率可能不是最低利率，后续房贷利率可能会进一步下调。

对于房地产企业来说，该政策也将对房企融资产生重要影响。严跃进对时代财经记者表示，此次下调对房企积极申请低成本开发贷款有积极作用，有助于房企降低中长期融资成本和运营成本。

然而，余韶担心，“现在房地产下跌的速度比原来预期的要快得多，房地产投资预期也发生了很大变化。居民的购房意愿和房地产商的开发都很弱，所以政府的刺激和动作可能会大一点。但由于房地产政策调控的大前提是‘房住不炒’，所有政策都是针对首套房的刚需。”

自2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)以来，一年期LPR利率调整7次，五年期以上LPR利率调整4次。智联金融首席研究员董希淼向时代财经记者指出，5年期以上LPR本月大幅下跌，超出市场预期。

据董希淼介绍，LPR由公开市场操作利率和加计点两部分组成，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。一般来说，如果MLF(中期借贷便利)不变，LPR很难改变。

是的，董希淼解释说，自2019年10月以来，1年期LPR报价基本与1年期MLF利率保持同步，但也有例外。比如2021年12月，在MLF操作利率不变的情况下，1年期LPR下降5个基点(5年期以上LPR不变)。本月15日，央行开展1000亿元一年期MLF操作，操作利率为2.85%，与上月持平。在本月MLF操作利率不变的情况下，5年期以上LPR本月大幅下降，为2019年LPR新机制以来的首次。

在董希淼看来，这次调整出乎意料，也在意料之中。

董希淼表示，今年以来，央行全面下调RRR，为银行提供了长期的低成本资金。据悉，4月25日，央行实施全面RRR，共释放长期资金约5300亿元，增加金融机构可用资金，每年降低金融机构资金成本约65亿元。此外，目前央行加强存款市场监管，引导存款利率下行，推低银行负债成本。例如，央行最近建立了以市场为导向的存款利率调整机制，导致年存款利率下降10个基点

回顾今年LPR的调整，2022年1月20日，5年期LPR首次下调5个基点至4.6%，但今日(5月20日)第二次下调，下调幅度达到15个基点至4.45%。在中泰证券首席分析师杨昌看来，这体现了持续刺激和加大刺激的政策意图。

严跃进也对时代财经记者表示，5年期LPR下调15个基点，充分体现了当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对各行业经济发展影响较大。

王靖雯介绍，4月份，居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。前所未有的房贷负增长出现在2月和4月，说明居民部门在积极收缩资产负债表，而不是增加杠杆。

5月20日，LPR下调15个基点，叠加本月中旬出台的“LPR-20个基点”的房贷定价政策。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小语指出，这五年的LPR是历史上最大的跌幅，也是LPR实施以来的最低。同时，4.25%的房贷利率为历史最低。

政策购房者减负的效果可能会刺激刚需和改善型需求的居民入市。

严跃进给时代财经算了一笔账，按偿还100万贷款本金，30年等额本息的情况算。利率下调后，实际房贷利率可以变成4.25%。那么，如果房贷利率从4.6%下调到4.25%，月供从5126元变成4919元，减少了207元，总共节省了74520元。

近期更多刺激房地产的政策密集出台。例如，广东、广西、河南、山东等省的多个城市相继下调了公积金贷款和商业贷款的首付比例。4月底，最高层也提出优化预售资金管理。5月中旬，推出差别化住房信贷利率设计，明确“LPR-20个基点”的房贷定价。

杨昌指出，目前房地产市场仍处于降温阶段。比如70个大中城市新建商品住宅价格连续3个月环比下降0.3%，二手房价格连续8个月环比下降0.3%，就是因为买涨不买跌的心态。

预期尚未得到扭转，市场仍在等待中。

董希淼还注意到，本月15日，首套商业性房贷利率下限调整，针对的是新发放贷款，存量房贷不在调整之列。而此次5年期以上LPR下调15个基点，将进一步降低存量房贷利率，减轻大多数贷款购房者的负担，更好地提振居民消费意愿和消费能力。对存量房贷而言，利率调整的具体时间要看贷款重定价日，如果重定价日为5月21日，那么从明天开始执行新的利率。