300万预算北京买房(刚需买房建议)

最近有个年轻粉丝问我，今年准备买房。我手里首付只有100多W，第一套房子是首贷。有什么可以推荐的？

说实话，光是这样需要铁，对他来说还是挺难的：

因为二手房受三价低取政策影响，总价预算有限；如果新房位置太偏，选择太少。

我想过了。目前对于300w-500w的刚需总价预算，法国拍卖行其实是一个非常不错的选择。

甚至可以说是上车的“捷径”。

三价低了之后，受打击最大的可能是刚需买家。

大多是刚参加工作的年轻人，首付比例低，对贷款额度要求高。

首付100 W多，总价200 W多的二手房，三个价格降下来才能拿到。

这个预算，要么在市区买个30的老小，房龄比自己年龄大；

或者去远远郊，奉贤，车墩，松江等地买个大点的房子，通勤到市区一个半小时以上。

两种选择都是痛苦的。

如果买新房，300w-500w的刚需项目只有几个，大部分货源都在新城五区，通勤到市区还是不方便。

所以，对于购房者来说真的是一场苦战，尤其是对于那些想35%首付就上车的人来说：

买吧，要么房子太小破，要么太远；

不会，一方面是手里的现金在贬值，另一方面如果上海房价再来，真的买不到了。

在我们呼吁放宽三价政策的同时，有没有解决首付不足的独特方法？

有。这是一个法国工作室。

相比现在的二手房，拍卖行的一大优势就是可以拿到足够的贷款。

先跟你说清楚：拍卖行也可以正常贷款，贷款的比例、房龄、利率跟普通二手房一样。

三价下调后，二手房贷款价格一般为房屋真实售价的5至8折。

这对于想要贷款的购房者，尤其是首套房的首贷，影响很大，很多人首付不足。

但是对于拍卖行来说，并不受影响，依然可以拿到足够的贷款。

拍卖行是按成交价贷款的，其贷款流程与普通二手房不同。首套房首付35%，贷款65%完全可以实现。

对于很多苦于价格低、预算有限的购房者来说，这是一个好办法。

在拍卖市场上，大多数房子的售价仍然低于市场价格：

去年10月，上海180套房子上架，成交121套，不到10%的折扣率达到74%。

去年1月25日起，上海的期房被纳入限购范围，没有购房资格的刚需客户退出市场。外资被排除在外，本土投资更加谨慎。

截至2021年12月底，上海市不动产司法拍卖登记竞买人14229人，较2020年底下降27%。

参与人数下降了四分之一以上。

随着参与人数的减少，折扣自然会增加。

最近因为疫情带来的不便，参与竞拍的人无形中减少了，错过的概率也增加了。

无论哪个价位段的房子，都有打折的机会。

此外，拍卖行的另一个好处是单独缴税。

在上海的拍卖行市场中，纳税主体约占90%。

不要小看这一点：个人所得税、印花税、增值税等。这是一大笔钱。

1000万的房子，单独交税，比下一套少了大概六七十万，好车都出来了。

在上海楼市的卖方市场，作为下家的你，难得有信心不出钱。

从这个角度来说，拍卖行也比普通二手房优惠很多。

举几个例子：

1)4月29日成交的徐汇区钦州路钦州花园小区的一套期房，面积55.5平方米，起拍价352万，评估价100万

同户型市场最低报价415万元。以385万元的成交价单独缴纳税费也是有利的。另外税费成本也能省几十万，小区二手交易量还是比较活跃的。

2)5月16日销售的普陀桃浦板块永辉新苑小区，2003年竣工，面积84.76平米，两室两厅一卫。

拍卖价304w，评估价434w，成交价372w。

这个小区在13号线桃浦路地铁站旁300米左右，一梯两户南北通透，附近有沃尔玛超市等商业配套生活氛围成熟。

因为评估价略低于市场价同时交易税费各付，所以交易成本约为二手市场81折水平，比市场价低了近100w。

可以看出，这两套房源都很适合刚需，而且成交价相比市场价都有折扣，尤其第二套折扣幅度相当大。

自法拍业务上线以来，我们也帮很多客户拍到合适的法拍房，其中不乏笋盘。

比如浦东新区张杨路这一套，对口进才北校，面积113平米，评估价831万，我们去年帮客户602万拿下，折扣率72%。

当然，对于法拍房，大家还是有一定顾虑的，尤其是没有什么购房经验的刚需购房者。

但其实只要背景调查做好功课，大部分法拍房的风险都是可控的。

很多风险，都是自己想象出来的。

在我们所遇到过的上海法拍房源中，从交付层面看，70%的房源都是没啥问题的，20%的房源需要提前协商，另外只有10%的房源确实需要比较长的交付期或是真的搞不定。

事实是随着法拍制度越来越完善，越来越多的普通购房者正参与到法拍市场中来。

比如找平米买法拍的朋友，差不多3成是自住的，另外7成是用来保值升值的。

而且一般情况下，明显的瑕疵与风险，在拍品公告里也会写的非常的清楚：

对于我们不能把控的风险，很简单，不要碰就是了，可以拍的房源那么多，没必要在一棵树上吊死。

但对于一些隐性的风险和坑，还是需要专业人士指导帮助。

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