央行降息对房价影响(大跌之后公布利好)

从实际报价来看，一年期LPR有所下降，而五年期LPR保持不变。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年12月20日贷款市场报价利率(LPR)为：一年期LPR为3.8%，上月为3.85%；5年期以上LPR为4.65%，与上月持平。这也是20个月来的首次“降息”。

5年期以上LPR是房贷利率的基准。此次调整意味着房贷利率不会调整，符合房地产调控和政策结构调整的需要。一年期LPR下降有助于降低企业贷款利率和上市公司融资成本，但对债券市场不利。

为什么会下跌？

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR将由各报价银行于每月20日(遇节假日顺延)按照最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率(主要是MLF利率)报价。

简而言之，LPR是在MLF利率的基础上形成的。目前MLF的期限主要是1年，反映的是银行体系融入央行中期基础货币的平均边际资金成本。上涨幅度主要取决于银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

历史上MLF利率不变时会降准，五年期LPR不变。一年期LPR有时降，有时不降：降了一次(2019年9月)，五次不变(2019年10月、2019年11月、2020年1月、2020年3月、2021年7月)。

下跌的时候才2019年9月，当时是LPR报价改革的第二个月。当月MLF利率不变，但央行下调银行资金成本150亿元，1年期LPR下调5BP，5年期LPR不变。LPR的衰落是由于RRR削减和LPR改革的结果。

央行货币政策司司长孙国锋在2019年第三季度新闻发布会上对LPR的报价利率进行了专题解答：这主要体现在MLF的涨幅收窄，因为MLF利率一直保持稳定，而涨幅的收窄更多体现了风险溢价变化的因素。因为报价行在考虑报价时对MLF利率加了一些点，加点的幅度受自身资金成本、市场供求和风险溢价因素影响，会有一个调整。

“我已经说过很多次了，前期的市场利率已经大幅度下降。关键问题是如何降低风险溢价。9月6日，中国人民银行宣布全面下调RRR 0.5个百分点，并对仅在该省经营的城市商业银行额外下调1个百分点。这将有助于降低商业银行的资金成本和风险溢价。”孙国峰说。

自那时以来，LPR一直保持不变。例如，2020年1月，时任央行货币政策委员会委员的马骏解释说，1月份很可能是部分银行根据资金成本的变化降低了报价，但还没有达到整体降低LPR的门槛。这涉及到新LPR的计算规则。新LPR采用四舍五入至0.05%整数倍的计算方法。也就是说，同业拆借中心在收到18家报价银行的报价后，需要剔除最高报价和最低报价进行算术平均，并四舍五入到0.05%的最近整数倍，得到LPR的最终报价。

“这种以5个基点为最小调整步长的计算规则更加科学合理。它使得LPR不会因为个别银行报价的随机变动而波动1、2个基点，而是需要足够多的银行报价同向变动，积累到一定程度，才可以调整至少5个基点。这样，LPR一旦调整，就有了很强的方向性和指导性。”马军说。

自今年7月15日RRR全面下调以来，LPR已连续五次保持不变。一个直接原因是，此次RRR降息推动的银行边际资本成本很小，不足以推低LPR。此外，在净息差收窄至历史低位的背景下，商业银行降低LPR的动力不足

中信证券研究所副所长明明表示，从历史上看，单纯因为LPR报价以5BP为最小调整步长，很难下调LPR利率。然而，今年两次RRR降息叠加6月存款基准利率机制改革对下行资金成本的累积影响，可能足以将LPR调整幅度推至最小步长，并引发LPR降息。

明明明接着说，中央经济工作会议提出了经济面临的三重压力，表达了稳增长的强烈要求，并对货币政策加大对实体经济的支持提出了要求。因此，适度下调LPR报价，释放降低企业融资成本的信号，符合政策部署。今年三季度贷款利率呈上升趋势，贷款利率与LPR利差较低，表明在LPR不变的背景下，银行独立额外压降的利差空间较小。因此，有必要降低LPR报价水平，引导贷款利率下行，支持实体经济稳步发展。

东方金诚首席宏观分析师王庆表示，整体RRR下调引发LPR下调的重要原因之一是6月初调整了存款利率的报价方式，即将之前的“基准利率倍数”改为“基准利率基点”。改革后，银行存款的整体成本下降，这也为银行降低LPR报价提供了动力。

央行三季度货币政策报告显示，存款利率自律上限优化取得明显成效，其中存款利率变化明显，中短期存款利率基本稳定，长期存款利率明显下降，存款市场竞争更加有序。具体来看，9月份新增定期存款加权平均利率为2.21%，同比下降0.17个百分点，较存款利率自律上限优化前的5月份下降0.28个百分点。其中，2年期、3年期和5年期定期存款利率较5月份分别下降0.25、0.43和0.45个百分点。

楼市、债市、股市影响如何？

经过两年多的持续推进，LPR的改革取得了重要成果：LPR成为银行贷款利率的定价基准，金融机构发放的新增贷款大多以LPR为基准定价，即“贷款利率=LPR报价利差”。其中，期限超过5年的LPR被用作住房抵押贷款的定价基准。

>本次1年期LPR报价下调，有望结束三季度企业贷款利率边际上行局面。三季度货币政策执行报告显示，9 月贷款加权平均利率为5.00%，环比6月上升0.07个百分点。其中，企业贷款加权平均利率为4.59%，环比6月上升0.01 个百分点。

“1年期LPR降低后，对公贷款利率会适当下调，这符合降低企业融资成本的改革方向。但是房贷利率和对公贷款利率不一样，房贷利率要服从国家房地产调控大局。”某股份行资产负债部人士表示，“一年期LPR下降，而5年期不动，符合地产调控、政策调结构的需要。”

王青认为，本次5年期LPR报价保持不变，主要源于当前“房住不炒”的房地产调控基调未发生改变，而监管层正在着手推进房企融资环境回暖、居民房贷发放加快等措施。若未来房地产市场继续承压，不排除在后续LPR报价下调过程中5年期LPR报价与1年期LPR报价同时下调的可能。

对于债市而言，明明认为，MLF利率保持不变而LPR下调将利空债市。一是LPR下调将削弱短期内进行MLF降息的必要性，后续货币宽松必要性降低。二是LPR报价下调表明政策仍然聚焦于宽信用和支持实体经济。

“LPR下调将推进宽信用进程而非宽货币，考虑到2022年银行信贷环境较好的预期，LPR下调或将扩大信贷规模，支持实体经济，因此宽信用冲击将利空债市。”明明称。

国金证券首席经济学家赵伟则表示，LPR下调或只是开始，持续降低实体融资成本，才能更好激发实体活力。对股票而言，降低实体成本，有助于降低上市公司融资成本、改善基本面需求等，有利于基本面驱动定价。眼下至2022年，货币流动性环境或类似2015年至2016年的状态，“资产荒”的情形仍将延续，债牛基础牢固、股市结构深化。

12月13日，人民银行党委召开扩大会议，传达学习中央经济工作会议精神。会议表示，2022年稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。做好跨周期和逆周期政策设计，提高货币政策的前瞻性针对性。持续释放贷款市场报价利率改革潜力，促进企业综合融资成本稳中有降。

王青表示，基于2022年稳增长政策将适度靠前发力的预期，明年上半年降准将会延续，也不排除小幅下调MLF利率的可能。这样来看，2022年上半年LPR报价还有小幅下调的空间。

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