买商铺为何被套路(买门面被开发商坑)

01

由于住宅限购，很多想当租妻却做不到的人把目光投向了商铺。

如果你也有同感，那么等待你的很可能是一个大坑。

开发商为了卖商铺，套路很深。

上来给你讲讲这家店的优点。吹嘘点无非以下几点：

稀缺性3354黄金地段的店铺都是独一无二的，稀缺的，不可复制的。过了这个村就没有这样的店了。

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只需投资3354投资商铺，等待收租，你的日常生活和工作完全不受影响，等于躺着赚。

三代——店铺的店铺收入稳定，越老越值钱。将来，租金会更高，可以转嫁给世代相传，由儿子传给孙子。

不受政策调控——国家加大了对房市的调控力度，坚持留房不炒的原则，楼市观望情绪加剧，而商铺不在调控范围内，所以增值还是增加的，想卖随时卖。

听了这个，你可能会有购买的欲望。

但在这一点上，你可能还会有疑问。租不出去怎么办？

这时候开发商就要用他的杀手锏了。

租不到也不用担心。我们承诺租5年，年收益8%！

不仅如此，5年后，如果我们不想要了，还可以原价回购！

说这话的时候，心里的大石头落地了。

最坏的结果是5年拿8%的年收入，5年后卖给开发商。没什么好担心的。

这样，你就真的坏了。

这种承诺，开发商拿什么做担保？

当时P2P还承诺8%的年收益，保本保息。

结果如何？

很多人不仅没拿到利息，还赔了本金。

有点良心的开发商，会按照约定每年给你8%的收益。

但是几年后，你会突然收到一条信息，开发商会通知你要么终止包租协议，要么重新签协议。收益还是会按约定给你，但是要收20%的管理费！

如果遇到无良开发商，就跟P2P公司卷款跑路一样。也不打招呼，直接化为乌有。

你可能会疑惑，开发商不都是显赫的公司吗？怎么会突然蒸发？

很简单。和你签约的都是皮包公司。店铺卖完了，他们的任务就完成了，随时可以把锅扔了。

佩妮，这真的不是煽情，夸大事实！

这几年，这样的事情时有发生。一旦遇到，真的是有理无处说。打掉牙就只能咽下去了。

02

以前常说“一铺养三代”。为什么现在店铺都不行了？

原因很简单。真正好的店铺根本不想租也不想卖。开发商根本不愿意卖会下蛋的金鸡。想买也买不到。

那些能主动上门，让你有机会看到这个店铺销售信息的，大部分都不是很好的投资机会。

其中相对好的店铺都要被抢。当然也没必要用包租、回购这种噱头自我包装，以增强投资者信心。

但是，凡是需要用各种噱头包装的东西，基本上都是商店里最垃圾的。

这几年，店铺明显没有以前火爆了。

一方面是供给太多。

房子太多允许商铺不超过8%。

现在连一二线商铺都供过于求，更别说三四线商铺了。

发达国家有人均商业面积的警戒线：人均商业面积1.2。一旦超过这个警戒线，就会出现生意过剩，就会出现大量的空租。

作为一个快速增长的发展中国家，中国的警戒线可以放宽到人均1.5。

以下是全国35个大中城市人均商业面积：

如你所见，大部分城市的人均商业面积都远远超过了国际警戒线！

另一方面，令商店雪上加霜的是，需求不仅没有同步增长，甚至还在萎缩。

以阿里、JD.COM、拼多多为代表的互联网电商冲击很大

线下商店可以选择的业态，越来越少，主要是“体验型”消费，结果就是大量同质化的商店扎堆。

就说小钱自己住的小区门口，一条300米的街上，3家理发店，4家水果店，5家生鲜超市，剩下的，几乎全是餐馆，严重过剩。

尽管如此，再开的新店，还是逃不出这几类店。

你敢在小区门口开一爿小小的服装店试试？

别说居民区了，即使是大商场，服装业态的店铺也是人气低迷，绝大多数时间，服务员比顾客多。

哪怕是大型超市，像沃尔玛、家乐福、大润发这种，很多日子也不好过。

商铺不吃香，还有一个很重要的原因，那就是住宅限购，很多人转而去买不限购的商铺，推高了商铺的价格。

如果租金上不去，回报率自然就下降了。而商铺的价值，几乎完全取决于其租金。

以前商铺的租金回报率能有10%左右，一铺养三代不夸张，但现在，商铺的租金回报率很多都只有5%左右，跟银行存款差不多。

问题是，银行存款还保本保息，商铺可没人给你承诺，遇上新冠病毒，很多线下商家都撑不住了，空置率大幅提高。

敢公然承诺5年、10年甚至更长时间包租的，有一个算一个，就是冲你本金去的。

03

除了上面说的这些问题，商铺本身还有一些“硬伤”。

硬伤一、使用年限

住宅用地的使用年限是70年，而商铺的使用年限，大都只有40年。

而且这个使用时间，是从开发商拿地就开始算的，也就是说，你买的商铺，很可能使用年限没剩多少了。

硬伤二、贷款限制

个人购买商铺，首付一般最少五成，贷款年限一般不能超过十年。

而买房通常是30%的首付，最多贷30年，还能使用公积金贷款。

从房贷来说，住宅简直是碾压商铺。

另外，用商铺来做抵押贷款，银行也不大喜欢。

因为影响商铺价格的因素很多，要准确估计商铺价值十分困难，而且万一收不回贷款，要把商铺处理掉也没那么容易。

硬伤三、交易税费

我们知道，住宅交易的时候，很多税费是有优惠的。

比如90平米以下，契税1%，满2年免增值税，满五唯一免个税。

但是对于商铺，这些优惠统统没有。

所以如果你打算卖商铺，卖方要交的税费大概是：

契税：3%

个人所得税：增值部分的20%

营业税及附加税：增值部分的5.5%

土地增值税：增值部分的30%—60%，按差额比率不同累进计算，比如增值额未超过50%，按30%税率征收；增值额超过50%，未超过100%的部分，按40%税率征收，以此类推，增值额越多，税率越高。

那投资商铺，一定不赚钱吗？

当然不是，成熟地段的商铺不愁租，租金也高，赚钱效应还是很不错的。

只是，这样的优质商铺，非常稀缺，没有关系 运气，很难买到。

你能买到的，大都是些伪稀缺的商铺，开发商吹得天花乱坠，但是买了可能压根租不出去。

想卖还卖不掉，最后只能烂手里……

天上掉馅饼的事，凤毛麟角；

天上掉陷阱的事，遍地皆是。

买商铺之前，务必问自己一句：这到底是是馅饼还是陷阱？这么好的事，为什么轮到我？

搞不清楚，还是别买了。

相关问答：4s店最低是不是三成首付？可以办零首付吗？

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