商业用房贷款监管规定(房地产贷款监管要求)

到目前为止，关于商业地产信贷管理的监管规定主要有两个：一个是《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)；二是《人民银行 银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)。虽然这两个文件已经发布很久了，但是到目前为止，这两个文件是商业地产信贷管理监管网上唯一可以查到的。既然它没有被废除和宣布无效，或者被新的法规所取代，就应该不折不扣地执行。

附件：

003010(银发[2007]359号)

人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级中心支行；银行监管局；各国都有商业银行和股份制商业银行：

根据2007年全国城镇住房工作会议精神和《人民银行 银监会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(国发〔2007〕24号)、《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现将加强商业地产信贷管理的有关事项通知如下：

一是严格管理房地产开发贷款

商业银行不得对资本金(所有者权益)比例低于35%或未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目发放任何类型的贷款；对经国土资源部门和建设主管部门核实为囤积土地和房屋的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款；商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物。

商业银行向房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁发放房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地房地产开发项目，不得跨地区使用。对于确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在发放贷款前应向监管部门报告。

二、严格规范土地储备贷款管理。

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于支付土地出让金的贷款。向政府土地储备机构发放贷款应当采取抵押贷款的方式，贷款金额不得超过被收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

第三，严格管理住房消费贷款

商业银行应重点支持借款人购买首套中小套型自住住房的贷款需求，只能向购买主体结构封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应要求借款人按照诚实守信的原则，在住房贷款合同中如实填写贷款用于购买哪些住房单元的相关信息。购买首套自住住房，建筑面积在90平方米以下的，贷款(含本外币贷款，下同)首付款比例不低于20%；购买首套自住住房，建筑面积90平方米以上的，贷款首付款比例不低于30%；对已使用贷款购房并申请第二套及以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。并且，贷款首付比例和利率水平应当随着住房套数的增加而大幅提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理的相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款金额随房地产评估值浮动且未标明用途的住房抵押贷款；对于抵押房产，在买受人还清贷款前，重新评估后的净值不得作为追加贷款的抵押物。

四、严格商品房贷款管理。

贷款购买的商品房应是竣工验收合格的房屋。

商品房购房贷款首付款比例不低于50%，期限不超过10年，贷款利率不低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。具体首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理的相关原则自主确定；以“商住两用房”名义申请贷款时，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照《商品房贷款管理规定》执行。

五、加强房地产信贷管理。

商业银行受理房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库查询借款企业的信用状况；贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，包括房地产开发企业基本信息、贷款金额、贷款期限、违约情况等。应该详细记录。

商业银行受理个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库查询借款人的信用状况；贷款申请被批准后，应及时将相关信息录入个人信用信息基础数据库，详细记录借款人及其配偶的身份证号、购房套数、贷款金额、贷款期限、抵押情况、违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作。

商业银行应密切监测房地产价格变动及其对信贷资产质量的影响，加强商业房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

人民银行分支机构、银监局要加强对辖内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行中出现的新情况、新问题，及时向人民银行和银监会报告。

各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行和外国银行分行等。)应认真贯彻国家对房地产的宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理。要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策法规，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理的操作规程，并报中国人民银行和银监会备案。

政策性银行未经中国人民银行批准

银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

二〇〇七年九月二十七日

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