房贷利率全国性下调吗(可能性与必然性)

摆账网知识与问答 2024-11-26 13:31:35

最近房地产市场利好消息不断。在各地因城施策不断深化的同时，全国首套住房贷款利率下限也迎来了重磅调整。

5月15日，央行、银监会联合发布通知，按照最新的5年期贷款市场报价利率(LPR)，将首套商业性个人住房贷款利率下调20个基点至4.4%，预计对刚需购房者来说是一大福利。中信证券首席经济学家明明认为，结合目前房地产市场的低迷以及前期多地的因城施策，未来各地落实央行这一调整的热情会更高。

首套房贷利率下调空间较大。

央行、银监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对使用贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期LPR负20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

此前，国内房贷利率执行标准一直按照央行2019年8月发布的相应规定执行，即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，第二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点。

按照最新的5年期LPR 4.6%，首套房利率可低至4.4%。以贷款金额300万，期限30年，等额本息还款为例。购房者每月可少还款357元左右，30年累计可减少利息支出近13万元。虽然只是针对新的首套房贷，但是对于居民的负面作用是显而易见的。一些银行客户经理对前期尚未办理按揭贷款的准买家说“祝你好运”。

但根据国内房贷利率的区域特点，当地银行机构最终是否执行仍存在不确定性。央行表示，在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会派出机构按照“因城施策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，根据房地产市场形势变化和城市政府调控要求，自主确定辖内城市首套房和二套房商业性个人住房贷款利率上下限。

事实上，自去年四季度以来，全国平均房贷利率在各城市的深入政策下已经有了明显的下降。据RealData统计，4月份，103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%和5.45%，环比分别下降17个和15个基点，为2019年以来月度最低。相比LPR对二套房60个基点的利率下限(最新为5.20%)，首套房贷利率下浮空间更大。

银行分行和房产中介已经开始为下一步可能的调整“做准备”。“我还在等(总公司)的通知，健康一起降，还需要商量。”苏州某大行个贷经理表示，目前银行还没有下发具体的调整通知。不过，有当地房产中介表示，当地首套房商业贷款利率从3月底开始执行最低基准利率4.6%，二套房也突破了“LPR上浮60个基点”的限制，执行与首套房同级别利率(首套房贷款未结清的，上浮10%)。他认为：“进入‘4.4%时代’指日可待，因为现在有这个需求和必要性，但政策的传导可能需要时间。”

差别和面向市场的调整

在住房流动性危机和疫情的反复干扰下，居民的

销售持续下滑，叠加融资未能明显回暖，房地产行业压力仍未实质性改善，房企拿地和投资积极性不足，行业对稳增长目标下楼市松绑的预期升温。“今年是抗疫的第三年，很多家庭和企业的积蓄和积累都在不断消耗。抵御冲击的能力在减弱，疫情下失业率会上升。”野村证券首席经济学家陆挺近日在清华五道口首席经济学家论坛上指出，居民消费能力和购房意愿下降是居民购房意愿低的主要原因之一。

最近穆迪在2022年房地产行业信贷走势展望中也提到，未来房地产行业整体政策放松将受到抑制。行业回暖的关键是银行房贷继续发力，疫情负面影响减弱。

在此背景下，央行下调首套房贷利率下限的信号意义重大。在今年一季度中国货币政策执行报告中，央行首次提出支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。近日，银监会发布的《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》也指出，在房地产领域，银行保险业要坚持“房住不炒”的定位，稳定地价、房价和预期。具体方向包括因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展，坚持租购并举，支持商品房市场更好地满足购房者合理的住房需求。

此前，央行金融市场司司长邹兰透露，3月份以来，全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调房贷利率，平均幅度在20至60个基点之间。此外，部分省级市场利率定价自律机制配合地方政府监管要求，因城施策下调首付比例下限和利率下限。

显然，楼市一直表现不佳，一方面是因为疫情的扰动，另一方面也与依然高企的房贷利率导致的政策效果疲软有关。他表示，相对于目前全国首套房贷款平均利率5.1%左右，央行此次调整幅度较大。考虑到前期已有多项多维度的因城施策，未来各地实施的积极性会很高，二手房交易会有更明显的正面效应。

但接下来，差异化、市场化的调整仍将是主流。央行调查统计司原司长盛松成建议，对房地产需求端的限制，包括限售、限贷、限购、房贷利率等，可以继续适当放宽，但重点城市仍需谨慎。此前明明也表示，在“房住不炒”的总基调下，地方政府会因城施策，重点关注三四线城市和部分二线城市。一线城市房价比较敏感，对稳定房地产的作用有限，大幅放开的可能性较小。

>比如，作为重点调控的一线城市之一，自去年7月起，上海地区首套房贷利率为LPR 35个基点，二套房贷利率则为LPR 105个基点，即在全国标准基础上分别再上浮15个基点和45个基点。“目前统一执行的最优利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何调整首套房最优利率、力度有多大，还需要再等等。”上海某股份制银行零售业务部人士对媒体表示。

北京目前房贷利率更高，首套普遍为5.15%（加点55个基点），二套为5.65%（加点105个基点）。深圳首套和二套房贷利率则分别为4.9%和5.2%左右。