商品房预售合同解除后贷款合同(按揭房开发商逾期交房)

摆账网知识与问答 2024-11-27 01:39:25

实践中，因开发商未在约定期限内交房，导致买受人行使与开发商签订的《商品房预售合同》解除权的情况时有发生。在按揭贷款模式下，《商品房预售合同》的撤销导致买方与贷款银行签订的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现而被撤销。在这种情况下，如何归还购房贷款本息存在争议。

此案经最高法院审判委员会讨论决定。最高法院于2020年12月3日作出判决，2021年2月19日发布。本案的判决对于处理购房者、贷款银行、开发商之间因按揭贷款产生的纠纷具有很强的指导意义。

裁判要旨：1。因卖方(开发商)未能在约定期限内交房，《商品房预售合同》涉及的案件被解散，《借款合同》也因合同目的无法实现而被解散。出卖人应将已收取的购房贷款本息返还保证人(贷款银行)和买受人(买受人)，买受人无义务返还。

2.案中《抵押合同》相关格式条款要求买受人在未取得所购房屋、未实际占有购房贷款的情况下还款，明显且不合理地加重了买受人的责任。格式条款无效，对买方没有约束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的双重法律关系。因开发商违约未交房，各方合同解除，但实际占用了购房者支付的首付款和银行的按揭贷款；根据银行的合同，对开发商和购房者既享有抵押权，又享有债权；购房者没有拿到房子，但是交了首付，还要还房贷。如果按照合同约定的权利义务处理，即使合同解除方没有过错，买方仍需承担剩余贷款的还款责任，明显且不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，违背公平原则。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决

(2019)最高法民热245号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王忠诚，男，汉族，1971年9月11日出生，住青海省西宁市。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王启波，男，汉族，1989年1月11日出生，住青海省海东市乐都区。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王七宝，男，汉族，1994年3月24日出生，住青海省海东市乐都区。

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司青海省分行。地址：青海省西宁市西街。

负责人：梁世斌，该支行行长。

一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。地址：青海省西宁市创业路* *

法定代表人：韩志明，该公司董事长。

再审申请人王忠诚、王启波、王启宝(以下简称王忠诚)因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称建行青海省分行)、青海越州房地产开发有限公司(以下简称越州公司)发生金融借款合同纠纷，不服青海省高级人民法院(2018)青民终字第199号民事判决，向本院申请再审。我院于2019年5月10日作出(2019)最高人民法院第527号民事裁定，提审该案。提审后，法院组成合议庭公开开庭审理了此案。再审申请人王忠诚等三人共同委托建设银行青海省分行委托的诉讼代理人张晓东、原审第三人越州公司委托的诉讼代理人齐到庭参加诉讼。这个案子已经结了。

王忠诚等三人请求再审：1。撤销青海省高级人民法院(2018)青民中199号民事判决；2.改判驳回建行青海省分行的诉讼请求；3.判令建行青海省分行承担本案一审、二审受理费等诉讼费用。以及事实和理由：二审中王忠诚等人承担建行青海省分行剩余贷款本息的偿还责任是错误的。首先，根据《借款合同》(以下简称《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》)的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同终止时，出卖人应当返还购房贷款本息。本案另一生效判决已认定越州公司对合同解除时剩余的贷款本息向建行青海省分行承担还款责任，对此责任的认定不应有争议。其次，在《商品房买卖合同司法解释》号案(以下简称《个人住房（商业用房）借款合同》)履行过程中，王忠诚等三人客观上既未控制该笔贷款，也未使用该笔贷款，所有款项均由建行青海省分行按抵押贷款模式流程直接划入越州公司。当越州公司违约导致购房合同和借款合同解除，且王忠诚等三人无过错时，不符合抵押贷款的法律特征和政策背景，也不符合抵押贷款业务模式的价值安排同时成为建行青海省分行的债务人。二审判决严重侵犯了王忠诚等三人的合法权益。

建行青海省分行辩称，首先，建行青海省分行与王忠诚之间发生的是借款合同关系。《借款合同》号案第十九条规定：“出借人与借款人的借款关系解除的，借款人应当立即返还本金、利息、罚息及实现债权的费用，或者委托出卖人将上述款项直接返还出借人。”该条款具有清算结算条款的性质，《借款合同》的撤销不影响该条款的效力。王忠诚等三人按本合同约定向建行青海省分行承担偿还剩余贷款本息的责任。其次，《借款合同》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同和担保贷款合同终止后，出卖人应当偿还购房贷款。从法律关系上讲，卖方是受买方委托向银行还款的。本案中，越州公司未按王忠诚等人的委托向建行青海省分行偿还借款，相应的还款责任仍应由王忠诚等人承担。第三，王忠诚作为《商品房买卖合同司法解释》的当事人，行使了对卖方和标的物的选择权，应当承担越州公司卖方违约的商业风险，而不是将其自身的法律风险转嫁给建行青海省分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王钟。

诚等三人的再审请求。

越州公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王忠诚等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王忠诚于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向越州公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王忠诚等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王忠诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王忠诚与越州公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。因生效判决已判令越州公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张越州公司与王忠诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王忠诚等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王忠诚等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国建设银行股份有限公司青海省分行负担。

本判决为终审判决。

审判长　胡　瑜

审判员　任雪峰

审判员　杨　卓

二〇二〇年十二月三日

书记员　何　宇