子女把房子卖给父母可以再次贷款吗-(房贷转银行可以降低利率吗)

最近各大银行房贷利率下降明显。部分地区首套房贷利率甚至降至4.4%左右，远低于往年。

前几年有人办理按揭贷款时，房贷利率可以达到5.4%以上，相当于现在的房贷利率比前几年低了一个百分点。这个降幅非常大。

但无论房贷利率多低，都与存量房贷无关，还是按照之前的利率定价。

股票抵押贷款有两种定价模式，一种是按照固定利率计算，另一种是LPR。但无论采用哪种方式，股票抵押都是比较高的，尤其是近几年办理的抵押贷款利率，处于比较高的水平。

所以为了降低房贷利息，有些朋友可能会开始想办法，比如把房子卖给亲戚朋友或者过户到父母名下，然后让他们办理房贷，从而降低贷款利息。

如果这个操作可行，减少的利息也不是一个小数目。

我们以一百万元为例。如果申请房贷时房贷利率为5.4%，等额本息还款30年，现在5年过去了，剩余本金92.3万元。

如果客户选择固定利率模式，按照目前的贷款方案继续还款，剩余25年大概需要还款168.3万元。

但如果现在的房贷可以转为新的房贷，如果贷款金额92.3万，贷款期限25年，贷款利率4.4%，25年累计本息只需要152.3万左右，相当于利息减少了16万。这个降低的利率是非常明显的。

这也是在房贷利率下降的背景下，一些人打算把房子卖给亲戚朋友，然后重新申请贷款的重要原因。

这种做法可行吗？

理论上来说，父母和子女之间买卖房子是可以的。如果子女把房子卖给父母，只要父母符合条件，一般都可以申请贷款。

但从实际情况来看，这种操作的可行性很小。

如果孩子的房贷还在还，但是现在房贷利率下降了，孩子突然想把房子过户或者卖给父母，这显然不符合相关政策的规定。银行会认为这是套现行为，所以很容易被拒绝。

此外，这种做法也有钻监管政策的嫌疑。

因为我们国家在不同的时间段采取的房贷利率是不一样的，有时候房贷利率比较高，这是为了控制房价。如果任何人都可以通过随便买卖房子来避免房贷利率管制的效果，那么管制政策将是无效的。

所以综合各种因素后，孩子即使把房子卖给父母，再申请贷款，也很容易被银行拒绝。

银行贷款的申请条件是有严格规定的，并不是每个人都可以随意向银行申请贷款。

即使有些人可以把房子卖给父母，然后通过内部银行关系申请贷款，但是父母是否符合银行的房贷申请条件就不好说了。

一方面，银行在审核房贷时会看购房者的资质。如果父母不符合当地购房条件，是没有办法完成过户的。

即使父母符合当地的购房条件，如果现在有房贷，或者之前已经买房，也很有可能被认定为二套房。导致首付比例比较高，对应的可以申请的贷款额度比较少。

另一方面，如果父母年龄较大，银行也不会让他们进房贷。目前，很多银行在申请按揭贷款时，普遍要求申请人年龄在65岁以下。个别银行即使放宽条件，也最多不超过70周岁，也就是说超过65、70周岁，一般很难从银行拿到贷款。

还有一个就是银行在听到房贷的时候对银行流水有严格的要求。申请人最近六个月的流水必须能够覆盖

如果孩子想把房子过户给父母，有两个途径，一个是赠与，一个是买卖。如果他想申请贷款，只能通过买卖的方式。

但是买卖肯定会产生一些费用，比如契税，个人所得税等。如果子女名下房产未满5年(有的地方为2年)或者子女名下有多套住房，会产生比较高的税收。

目前房屋买卖的税费收取标准是现行房价的2%或差额的20%。如果孩子名下是唯一一套房子，但是免税期不到5年(有的地方)，房子刚买的时候已经增值了100万，那么需要缴纳的税就达到了20万，这可不是个小数目。这个税甚至可能比新增贷款节省更多的利息，不划算。

所以综合各种条件，孩子很难把房子卖给父母，然后再申请贷款，也不是很划算。至于要不要操作，要慎重考虑。

相关问答：

相关问答：有房贷的房子怎么卖？

目前我国有80%以上的房屋都是有银行贷款的，过去房子想要出售，必须得把房贷全部还清才可以进行交易。

从2021年1月1日起，根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

目前房屋还有欠款，银行现在是给出了两种选择方式来进行自由的交易。

有贷款的房子是如何操作才能完美的过户？

有贷款的房子，在整个交易的过程中有最常见到的三种方式。

（1）结清房贷。

二手房交易市场在过去这么多年，结清房贷这种方式是一定逃不掉的，首先自己查询银行还欠多少钱资金。

待找到卖家签署了买卖合同后，自己就去银行申请提前还款，在规定的时间内把欠款的资金打到还款账户。

整个流程下来大概需要30个工作日可以拿到结清证明，去到当地的房管局进行房屋解押。

随着现在银行的升级，已经有多个地区是不需要去当地房管局进行解押，可以直接在银行结清解押，全部办理完毕。

如果资金不充足要做出改变。

资金不足肯定是不够钱，去还银行的欠款的，就可以寻找家人亲戚朋友来借资金，短暂的周转，把银行贷款还清后，等买家那边的钱收到就还给家人。

请担保公司来进行解决，是目前市面上最热门的处理方式，一方面是不用自己掏太多的资金，另外一方面是银行放款速度较快。

（2）买家全款买房。

卖家有全款资金去购买房子，这是最好的一方面是可以借买家的资金来把自己的房贷还清后，就可以选择自行过户。

如果买家按揭购买房子，这种事情很多买家是不愿意把资金给卖家进行还贷款。

主要是担心自己的贷款下不来。

另外一个问题点是买家的首付款够不够资金去支付自己银行所欠的资金。

（3）直接去银行转按揭。

根据《民法典》的规定，有房贷的房子在未结清的情况可选择转让（买卖）无需做结清贷款，只需要及时的通知银行就可以。

新出台的政策对于买卖双方都是很好的事情，如果对于银行而言，其实没有本质上的影响，只不过是换了另外一个人的名字，作为还贷款而已。

这种操作方式更便捷而且更省心，花到的钱而且还更少。

重点提示：

如果卖家欠银行的资金为70万，按照我们正常的惯例，房屋成交的价格为100万，这样买家就是支付30万的首付，但如果成交价为150万买家就要支付50万的首付。

如果银行转按揭只不过是转欠款的那一部分，剩余的资金银行也不会去做任何的处理。

为了这个问题，我特意的还是咨询了银行的客户经理，他说现在银行还没有正式开始这个渠道，后面的转让按揭细节也没有出来，所以现在给不了一个准确的答复。

卖家需要注意的问题。

卖家在二手房交易的过程中，想要快速地拿到资金回笼，必须得配合买家的一切手续，银行按揭缴税过户。

作为卖家也要督促卖家尽快地把手续办理完毕。

经常会有遇到这样的情况，房子的合同已经签署了一个多月甚至是两个月，但是手续还没有完全地进行印象，最深刻的是2020年12月份签署的合同，买家以各种理由一直拖到今年的2月份才签署银行按揭合同。

对卖家就会产生两个巨大的影响，一方面是房屋的价格上涨了，自己感觉房子卖亏了，另外一方面自己到手的资金慢了两个月之后才到账。

对于买家两个月的时间可能会出各种各样的新政策，而在年后已经收到多家银行通知，银行不放款，银行评估的价格降低，银行的利率进行上调。

本来去年12月份签署银行按揭首套房银行给出的利息为5.18%，而现在年后签署的银行利息已经达到了5.88%，客人还在这里拼命的闹着，但事情已经定了，没办法去改变，谁叫他不尽早的配合手续进展。

个人看法：

虽然可以直接转按揭，但是这种方式对于目前中国的楼市而言还是不太合适，主要是房价上涨了，首付与银行的资金比例是达不到正常的30%首付需求的，所以更多的是选择还款结清房贷，然后重新选择银行贷款。

银行转按揭的事情不知道在什么时候能够全面地铺开，毕竟咨询了多家银行都没有给出一个准确回复的时间，其中的细节他们很多也不清楚。