签完房屋买卖合同后贷款不批(房卖了贷款迟迟不下来怎么办)

现在房价上涨，很多二手房都是以银行贷款的形式买卖的。那么，贷款是否能批下来，何时能批下来，就成为关系到买卖双方各自利益的重要方面。

如果《房屋买卖合同》的订立和签订中没有明确抵押贷款，业主可能会面临“无限期等待”的尴尬局面。

说一个发生在我身上的真实案例。

由于生意周转，朋友小王准备卖掉天津塘沽的一套房子。买方提出以银行按揭贷款的形式支付房款，我朋友同意了，于是双方签了《房屋买卖合同》。

不过，虽然买家去银行申请了按揭贷款，但由于买家自身征信存在瑕疵，加上朋友的房龄较长(近30年)，贷款特别难。

因为有的银行瞄准的是高龄房，贷款比例很低；有的银行也可以做高比例贷款，但是最多只能贷20年，30年不能贷。

因此，为了获取自己的利益，买方频繁更换银行，三个月后，贷款方案仍未确定。

小王粲屏住呼吸：你一次又一次地换银行，什么时候才能停下来？买家并不着急。他说我得找一家我满意的利率低、期限长的银行。

又等了半个月，买家还没敲定贷款银行。小王气得干脆找律师，要求解除合同，同时追究买方违约责任。

然而，当律师仔细阅读销售合同时，他遗憾地说，根据合同中的这一条款，恐怕你必须等待：

第八条。如果买方因自身原因(包括未能全额批准贷款金额)未能获得贷款机构的批准，双方同意买方将继续向其他机构申请贷款，直至贷款获得批准。

小王顿时傻了眼。他说这是中介给我的标准示范合同，他没仔细看就签了。我没想到会这么骗人！

你说“直到贷款被批准”是什么意思？那不是无限期的等待吗！虽然很后悔，但也要想办法解决。我不能就这么等着。

在律师的建议下，朋友先和买家沟通了这些银行给出的贷款方案。然后律师根据具体情况发函《律师函》，要求购房者在15天内从三家已批贷的银行中选择一家，或者全款购房，否则追究违约责任。

迫于压力，买家最终选择了其中一家银行作为抵押贷款，朋友的房子也卖了。

相信在实际的二手房买卖中，很多朋友都遇到过类似的情况。

那么问题来了，为什么标准买卖合同中会有“双方约定买受人继续向其他机构申请贷款，直至贷款获批”的条款？

首先，各大银行对二手房贷款的信贷要求和抵押物(房子)要求不同。有的银行相对严格，有的宽松。一般来说，房子越老，审批贷款越难，贷款成本越高。房子越新，越容易批贷，贷款成本越低。

而且，目前相当一部分购房者选择贷款，是因为他们的钱只够首付。如果他们不批贷，他们真的买不起房子。所以他们只能尝试几家银行，寻找合适的贷款方案，减少首付和月供的压力。

从这个角度来说，允许购房者多尝试几家银行是合理的，但问题是应该有一个最低期限。

如果你找了几家银行却不批贷，说明你个人资质有很大问题，再找几家银行也没用；或者说这些银行批准的额度是100万，也就是说你最多可以贷100万。

这种情况下，如果还想买房，那就自己补贷款余额，而不是盲目找其他银行，浪费时间。

事实上，当贷款申请未被批准或批准的金额不足时，业主不仅有“直到贷款被批准”的选项。

有时间请注意。在中介提供的所谓“合同范本”中，实际上有三种不同的方案可供查看。

1.买受人自行筹集剩余房款支付给出卖人；

说白了就是你需要给自己补多少钱。如果去掉首付，需要贷款100万，银行批80万，剩下20万让你的买家自己出。

个人认为，这个方案对业主最有利。买家不付款，100%违约。

2.买方继续向其他机构申请贷款，直至获得批准；

这是上面案例中的选项，也是中介经常默认选择的选项，也是对房主最不利的选项。

上面我们已经分析过，这个方案虽然合理，但是缺少时间限制，所以需要增加补充条款，比如：

贷款申请被银行驳回之日起15日内，最多可以继续向一家(或两家)银行申请贷款，选择其中一家办理贷款手续。

这样可以有效约束购房人在其权力范围内及时履行房屋买卖合同。

如果买方想在此约束之外继续申请贷款，则属于违约。业主可以追究违约责任，要求双倍赔偿定金，解除合同。

3.本合同自动终止，买卖双方不承担违约责任，已收定金和房款全额退还。

这一条对业主来说也是不合理的。

办理贷款是购房者单方面的义务，因为房子是你自己选择的。贷款能不能批下来，能贷多少钱，完全取决于买房人的资质。如果贷款失败，无责任解约显然对房主不公平。

因此，如果选择该方案，建议增加补充条款，如：

本合同自动终止，双方互不承担违约责任。但买受人应向出卖人支付X万元人民币的赔偿金，用于弥补合同履行期间该房屋无法出售的时间损失。

至于以上三项，买卖双方应该本着沟通协商的原则做出选择，而不是依赖中介的默认勾选。

建议二手房业主，尤其是房龄在20年以上的业主，一定要慎重选择《房屋买卖合同》的贷款方案，必要时补充上述补充条款，进一步维护自身利益，避免“无限期等待”的尴尬局面。

相关问答：