离婚房屋怎么分割有贷款增值部分吗(婚姻法贷款房产分割规定)

一、案情简介

某男2004年买房，当时房价18万，首付8万，银行贷款10万，契税等费用1万，某男婚前本息合计5万。08年，A男和B女结婚，房子价值41万。产权登记在一个男人的名下。婚姻期间，双方共同偿还借款100000元用于清偿借款，其中本金70000元，利息30000元。2012年离婚时，房子现值90万。

甲乙双方对解除婚姻无异议，但对房屋补偿金额有异议。a认为，婚前他已与某房地产公司签订了购房合同，并向银行贷款。虽然婚后还款本息共计10万元，但银行每月定期从他工资卡中扣款，女方没有参与还款，所以离婚时无权获得任何赔偿。女B认为，双方没有约定实行单独财产制，男方的工资收入应属于夫妻共同财产。离婚时，房产现值应以90万元减去男方购房时的价格，即18万元，作为赔偿基数，即女方B应得的赔偿金为40万元。

二。法院的判决

一审法院认为，婚后甲男与乙女偿还借款10万元。虽然男方每月用工资卡偿还银行贷款，但双方并未约定实行各自财产制，男方的工资应属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款，向银行贷款。婚后，他们用共同财产偿还贷款。房产登记在首付款人名下的，离婚时房产由双方协议处理。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该房地产归产权登记方所有，未清偿的贷款为产权登记方的个人债务。双方结婚时，共同还贷所支付的金额及相应的财产增值部分，由产权登记一方按照《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则补偿给对方。

第一步，计算争议房产的升值率，即争议房产的现价除以(结婚时的争议房产价格共同支付的利息其他费用)=90/(41 3 1)=200%；

第二步，计算非产权登记方获得的补偿，即共同还款部分乘以房产增值率，这个数额的一半就是要补偿的数额。10乘以200%=20万元，非产权登记方赔偿10万元。一审法院判决争议财产归甲男所有，甲男应向乙女支付赔偿金10万元。

女B不服提起上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

三。主要观点和理由

“03010”颁布实施后，在审判实践中，各地法院对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算方式不同，计算结果也有较大差异。对于一方婚前贷款购买房产，婚后夫妻共同还款的情况，离婚时共同还款的增值部分如何计算，有法官提出了分步计算的方法：

第一步，计算房产增值率。房地产增值率=房地产现价除以房地产成本，其中房地产成本等于购买时的房地产价格加上支付的利息和其他费用。在计算房地产增值率时，必须考虑利息成本，增值率不能简单地除以

第一，离婚时贷款还没有还清，所以只能把夫妻共同偿还的利息计入房产成本，而二三十年没还的利息不能计入成本。否则会出现非产权登记方不享受后续可能产生的升值收益，而实际要承担因计入全部利息而减少的赔偿的不公平结果；

二、一方购买房产一段时间后结婚。在计算房产增值率时，应以结婚时的房产价格作为计算依据，而不是购买时的房产价格，因为从购买房产时至结婚时的房产增值收益属于一方婚前个人财产。

我们认为，上述分步计算方法简单易懂，易于操作，为审判实践中相关案件的审理提供了参考方法。

此外，需要指出的是，法官在离婚分割争议财产时，不仅要知道“婚后双方支付的金额及相应的财产增值部分”，还要根据《婚姻法》第三十九条、财产的具体情况以及照顾子女和妇女权益的原则，作出公正的判决。也就是说，计算出的赔偿数额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即公平合理地解决纠纷，平衡和保护离婚双方的利益。

实际操作中，有时候房价会跌。比如买房的时候，会在一个相对高点。已婚夫妇共同还款若干年后，离婚时的房价现值会低于当初购买时的房价。面对这种房产没有升值甚至负增长的事实，我们认为产权登记方至少应该给对方一半的赔偿，用于共同偿还本息。有两个原因：

但一方婚前已签订房产买卖合同，买什么地段、楼层、朝向的房产是买方自己的选择，另一方只参与婚后返还。

贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

延伸阅读：夫妻离婚房产分割的八种情况

离婚一定会牵扯到财产分配，特别是作为房产，更是夫妻离婚财产分割争论的焦点。那么你知道夫妻离婚房产分割都会出现那些情况吗?

1、婚后共同买房：夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权，离婚后房屋如何分割?

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

2、灰姑娘嫁土豪型：夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割?

按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。

3、一起苦哈哈还贷型：夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割?

4、继续苦哈哈还贷款型：夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割?

5、闪婚闪离型：夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割?

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

6、有爹妈掺合型：父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割?

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外;父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。

在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

7、房产证上2 1型：房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割?

比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

8、准夫妻买房型：婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割?

在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。

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