提前部分还款后利率还是原来的吗(提前还房贷后利率有变化吗)

摆账网知识与问答 2024-11-30 02:57:51

“去年，我不该花钱装修。我本来应该提前还贷，做一些装修贷款的。”家住合肥的小玉对最近的房贷利率很后悔。

余于2018年底在合肥购买第一套房产，2019年开始还款，贷款利率5.88%。虽然随着LPR的下调，他的还贷额略有下降，但总体幅度并不大。“现在首套房贷利率比以前低了1个百分点，利息损失大。”于说。

相比合肥、郑州、苏州等地，贷款利率差更大。郑州当地一家房企的营销人员告诉本报记者，郑州首套房贷款利率约为4.25%，二套房贷款利率约为5.05%。去年12月最高利率为6.37%。即便如此，销售业绩依然低迷。

“现在房子不好卖了。除了那些热门项目，一般项目还是不行。”苏州一家房地产公司也对本报表示，贷款利率降了，但房子销售不好。目前苏州首套房首套房房贷利率可低至4.25%，二套房约为5.05%，此前高峰时在6%以上。

贷款利率下降。我应该提前还贷吗？

自2022年以来，一些地区的抵押贷款利率已连续下调。5月，先是央行和银监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限的贷款市场报价利率(LPR)下调至不低于相应期限负20个基点的LPR；之后5年期以上的LPR从4月份超预期15个基点至4.45%。这也是新LPR机制建立5年来，LPR最大的一次减持。此后，多地首套房贷利率低至4.25%。

上述郑州本地房企的营销人员表示：“现在的利好政策都是增量，但目前的销量可以说是断崖式下跌。我所在的这个项目，去年平均一个月能卖100多套，现在三个月100套就不错了。”

相比之下，此轮LPR调整后，京沪广深等一线城市的房贷利率调整幅度仍然较小。据融360数字科技研究院监测数据显示，2022年5月15日前，一线城市中，北京、上海、深圳的房贷利率保持不变。广州继续下行，首套房和二套房贷平均利率下降超过10BP。5月15日-5月20日，近20个城市首套房贷利率最低可达4.4%。

最近几个月，一些社交媒体上出现了很多关于是否提前还贷的声音，“是否应该提前还房贷”的话题一度登上热搜。

几年前，某上市银行董事长在接受该报采访时表示，买房贷款不早还，钱也不早还。但时过境迁，和以前大多数人的想法不同：“首套房要全贷，不要提前还贷”。现在一些有一定资金的人坚信提前还贷“真香”。

此前，按揭贷款利率较低，市场上的投资收益往往容易超过贷款利率。所以“有闲钱不如投资，没必要急着还贷”成了主流观点。但2017年以来，房贷利率持续上涨。即使在这种情况下，购房者仍然对房价上涨抱有很高的期望。在一些城市，甚至连“房票”都很难找到。

现在很多人认为提前还贷是理性的。老邹两个月前刚申请了自己房贷中大部分商业贷款的提前还款。他的房子位于上海浦东的一个热点地区。“要求我长期支付高额利息，我觉得有点心痛，但如果只是一两年或短时间的利息稍微高一点，我也能接受。”老邹说，“我当初买房的时候，考虑的更多的是能不能买到这套房子，而不是利率。另外，这两年房价涨了不少。我现在手头有钱，所以

明星金融研究院副院长薛洪言最近撰文讨论了存款利率是否应该提前偿还的问题。薛洪言认为，从短期来看，青睐现金管理产品或提前偿还住房贷款是一种理性行为，也是一种相对容易的选择。但从中长期来看，在市场底部买入公募基金是财富保值增值的最佳策略，也是真正“艰难但正确”的选择。

但如果消费者想选择提前还贷，也应该提前了解贷款银行的相关政策。有的银行提前还贷需要支付违约金，有的银行则规定在相应年限还贷后可以免除违约金。有的银行可以通过手机银行直接申请提前还贷，有的银行规定必须到办理房贷的银行网点线下申请，有一定的审批时间。

有银行表示，今年确实有提前还贷的增加，在“拼命提前做和做房贷业务”

一方面有银行表示今年还贷的人增多了，另一方面也有银行喊着现在要尽力做房贷业务。

华中某国有大省分行人士在接受该报采访时直言，今年预付款确实比去年多。虽然LPR下调了，但现有房贷客户的利率不会随之下降。他们只能通过提前还款的方式“降低成本”，可以提前部分还款。在目前的经济环境下，要稳定基本面，银行会加大信贷投放，房贷利率短期内不会上涨。

东南沿海某大型国有银行人士对本报表示，最近该行存款增长较快，很多打算买房的消费者都在持观望态度等待买房。同时，部分存量客户选择提前还款，但增长并不明显。

谈到提前还贷，老邹翔宇说，自己买房时额度有点紧张，跑前跑后银行工作人员帮了不少忙，于是也和银行客户经理协商，对方建议不要调整还款期限。现在提前还款后，夫妻俩每月的公积金可以覆盖大部分房贷。

今年以来，持续火热的楼市迅速降温，贷款利率一度超过6%的城市迅速回到“4”时代。不到一年，房贷利率差可以达到两个百分点。但多数人认为房贷利率还有较大的下调空间。

“我们自己判断，房贷利率可能会下探到三点。”一位副省级城市商业银行负责人告诉

澎湃新闻，从长期让利角度来说，房贷利率再降一点是比较合理的，因为企业端的融资成本在不断下降，个人端不下降其实是不公平的。

上述人士表示，现在行里拼命在做、提前在做这块业务，现在赶紧多做一点。但是现在市场状况也不太好，特别是二手房这块。新房方面，一些头部房企跟银行的合作是很规范的，为了防范风险，每家银行有限定比例的，所以这一块业务其实也不是银行想做就做的。二手房市场则还是要等市场回暖才好做，业务员也并不是光做房贷的，其实会做一些交叉营销，这段时间这个业务不好做那就做点其他的。

存量贷款客户有人急着如何降利率，也有人称搞不懂、弄不来、随它去

小余算了一笔账，如果按照合肥现行普遍的首套房贷款利率，他每个月的月供可以减少三四百元，30年就是十几万元。现在还听说有银行发放的首套房贷款利率已经跌破5%了。由于购买的是期房，去年才拿到钥匙，装修花了几十万元存款。早知道利率能降这么多，就应该听从别人介绍去办一个装修贷，还是直接放款到储蓄卡。

然而就装修贷这类产品来看，虽然银行打出了月息0.3%、月费率0.25%等宣传口号，折算成年利率3.6%、3%确实看似很低，但每月还款的本金和利息相同，拉长贷款年限看的话实际利率并不低。

有多地的地产营销人员和银行人士向澎湃新闻表示，对于高利率的人而言，可以试着找人问问转按揭业务。“没有死的规矩，只要关系到位钱到位都是可以的。”有人如此说道。

2019年8月20日，经过改革完善的LPR形成机制，央行授权全国银行间同业拆借中心首次发布了新的LPR。目前，贷款人的实际房贷利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。也就是说，无论央行如何调整5年起LPR，银行的加点数值是始终不会变的。

在一些楼市火热的城市，前两年虽然5年期LPR长期保持在4.65%，但在因城施策背景下，加点数值则节节攀升。某些城市贷款利率在6%左右徘徊即是如此。但对于已经购房的存量客户而言，一旦加点确定，便不可更改，若在5年期LPR为4.65%时以6%的贷款利率购房，无论后期5年期LPR如何调整，均要在此基础上加135个基点。

与商业住房贷款相比，公积金贷款利率更低，但这也对公积金贷款的额度、贷款人资质等提出了相应的要求。小余向澎湃新闻表示，其购房时刚刚工作不久公积金余额较低，且当时若用用公积金贷款则被要求提高首付比例。现在想转公积金或者组合贷，但不知道能否行得通。

合肥市住房公积金管理中心随之回复称，根据《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》（建金〔2017〕49号）规定：住房公积金个人住房贷款率在90%以上，暂停商业贷款转住房公积金贷款。截至2019年底，合肥市个贷率仍为90%以上，暂不具备恢复“商转公”业务条件。

虽然有人急于尝试如何“降利率”，但也有人并不在意房贷利率“过山车”。去年上半年在武汉购置了二套房的小汪对澎湃新闻表示，当时二套房的利率是5.8%，还不算是高位。澎湃新闻注意到，2021年下半年，武汉房贷利率上调，二套房贷款利率甚至一度破6%。

进入2022年，武汉房贷利率松动。早在今年3月，武汉主要银行机构便将房贷利率按首套房5.2%、二套房5.4%执行。随后，武汉房贷利率又有下降。

仍需注意的是，在存量贷款客户中，并不仅仅只有这群站在了利率“山头上”的人，还有一群站在山脚下却让山头上的人可望而不可即的人：他们购房较早，享受了不小的利率折扣，目前房贷仍在还款期；还有人放弃固定利率而选择了LPR加减点，随着LPR的下行，商贷利率已经可以与公积金贷款利率“媲美”。

有人在社交媒体发文称：“当初懒得转公积金，没想到现在比公积金还低。”

呼吁“转按揭”？鲜有银行明确开展这类业务

虽然很难直接向银行申请降低存量房贷利率，但不少人却会推荐“转按揭”，各类社交媒体上也有不少相关的介绍文章。在澎湃新闻采访中，多家银行则明确表示，并不做这类业务。

简而言之，转按揭就是先结清上一家银行的贷款，再以新的贷款定价在另一家银行重新进行贷款。通过这一操作，可以将此前较高的贷款利率降低，以享受当期的低利率，从而节省购房成本。就银行业整体来看，转按揭又被看做是一种“挖墙脚”行为。

这类业务在十多年前曾盛行一时，后被叫停。2007年末，央行、原银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及补充通知等文件，并召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，时任银监会副主席蒋定之在会议总结时强调，人民银行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

不过，澎湃新闻发现，在后来的房地产去库存任务中，转按揭业务又出现了。2016年3月，原安徽银监局在其发布的《安徽银监局引导银行业支持房地产去库存》一文中指出，“银行业推出了包括一手房按揭贷款、二手住房按揭贷款、直客式个人贷款、个人住房置换式贷款、个人住房转按揭贷款等种类，做到了住房、商用房、存量房、公积金、公积金组合贷款等购房系列产品全覆盖。”

或因如此，在当前的形势下，一些存量贷款利率较高的客户也希望转按揭能够“重出江湖”。

但有银行业人士在接受澎湃新闻采访时谈到，对于很多银行来说，房贷是大头，但凡你是某家银行的房贷客户，很多都是深度绑定的客户。现在去做转按揭，或者说置换房贷，在实际操作中还是很少的。对于存量客户，就是按照合同来，银行主观上没有动力去配合做这些事情的，而且有些银行已经把一些收益提前锁定了，现在要进行这类操作就有点类似“割肉”。即便你要提前还贷，银行很多时候也会提出各种要求和限制来阻挠你。

“其实在这个市场里，影响客户去选择银行或者是做房贷业务的动力不是利率的优惠力度，而是要看市场是买方市场还是卖方市场。”上述银行业人士指出，当市场非常火的时候，到处借都借不到钱，你又想拼命买房子，就算利率高你也冲进去了。现在市场不好，利率再便宜，银行即便是互相杀价，人家也不来买，大家就观望着。整个房贷的市场业务本身里，利率其实是一个非常小的因素，多是你已经买了房子以后才开始算细账，或者你的现金流出问题了你才会特别在意这个问题。”

那到底有没有银行开展转按揭业务呢？答案是可能有，但不会多。前述某中部地区国有大行省分行人士向澎湃新闻表示，可能有客户这样操作，有见过房产中介在朋友圈里宣传抵押贷，但银行如果发现一般是不允许的。转按揭四大行现在应该都没做，股份制银行不太清楚。

在银行简介中“以上市为目标”的绍兴银行，最近却因合规管理问题领到一张百万元级别的大罚单。今年5月，中国人民银行杭州中心支行披露的一则罚单显示，绍兴银行因未按规定履行客户身份识别义务、未按规定保存客户身份资料和交易记录、未按规定履行大额和可疑交易报告义务、与身份不明的客户进行交易等违法行为，被罚款550万元。时任绍兴银行零售银行部副总经理等7名相关责任人一同被罚。

国家金融与发展实验室副主任曾刚则向澎湃新闻表示，如果之前加点的幅度很高，现在觉得不合适，若机构有转按揭这类业务，确实可以选择去用新的成本更低的贷款置换原来的贷款，但这可能会涉及到两家以上的银行。对个人来讲，降低贷款成本合情合理，如果现在的监管规则允许，并没有什么问题。

校对：施鋆