『深度干货』——美国30年固定利率房贷是如何定价的

Chester@丘爷房谈

2015年12月，美联储将联邦基金目标利率从0-25基点（一个基点=001%）提升到25-50基点，从而正式开启了新一轮的美元升息周期。这次加息，距美联储上次将利率降到0%，已经过去了7年，距离上次加息，则已经过了9年。

对于自住房购买者和地产投资人来说，加息周期中最为关心的问题当然是： 买房贷款的Mortgage利率是不是也会随着美联储加息而逐步上涨，而上涨幅度和速度会怎样 。这就涉及到Mortgage市场利率的形成机制。

对于大部分银行贷款产品来说，美联储加息的影响是立竿见影的。因为美联储利率是整个市场资金成本的基石。美联储加息的效果，会马上反映到银行的资金成本（基石利率+金融机构风险溢价）中，银行又会把这个成本传导到贷款者头上。最为极端的例子是信用卡。由于信用卡是浮动利率，美联储的加息在下一个账单日就会反映到信用卡的新利率中。而其他产品，根据其条款利率是否固定或者浮动，也会在以后以存量或者增量形式陆续反映这种变化。

但是Mortgage的利率生成和传导机制却和普通金融产品不一样。

美国最为典型的房贷形式是30年固定利率贷款（30 YR FIXED），占整个房贷市场85%以上份额 。但这个30YR FIXED却是一种颇有美国特色的金融产品。在其他很多国家，比如 中国，尽管也有长达15-30年期限的房贷，但是利率大多是浮动的，每隔3个月或者半年会根据市场利率进行调整 。30年固定利率贷款对于买房者的好处是显而易见的：

• 承受性好 ：30年固定房贷的利率相比于别的贷款产品，一般较低（后面会解释原因）。而特别长的还款期也减少了每月的还款额

• 预期稳定 ：利率和还款现金流固定，不会出现还款额突然跳涨而断供的情况

• 有弹性 ：提前还款没有罚金

但是 对于银行来说，发放30年固定利率的贷款，却是一个天大的难题 。银行不光要对贷款人的还款能力和违约风险进行评估，还需要对市场未来30年的通货膨胀率率进行准确预测。如果固定利率显著低于未来的实际通胀，银行就会面临负利率和亏损。

预测通货膨胀这个活儿有多难呢？ 2010年美国通货膨胀率为0，但是往前推30年的1980年，美国通货膨胀率是15%！而今时今日，又有谁能够预测2047年的通货膨胀率呢？

这么说起来， 给30年固定贷款定价似乎是一项不可能任务 。那么它又怎么会成为美国房贷市场的主流呢？秘密就是： 银行们根本不用承担这个风险！他们找到了背锅侠——房利美和房地美。

Home Ownership（“自有住宅”）一直是美国梦和美国生活方式的核心要件之一，也是美国中产社会稳定的基础 。当年“两房”的创设，就是为了帮助更多的美国人实现这个梦。“两房”推进自有住宅的手段，并不是直接去建设廉租房或者经济适用房，而是创造一个更宽松的房贷市场。两房的主要功能，就是从各银行手里收购符合标准的30年房屋贷款，将它们打包成住房抵押债券（MBS），然后卖给二级市场投资人。所谓的MBS，就是以屋主们的房贷还款为现金流的债券。

而这个系统中 点石为金的一笔是：“两房”会为被打包的房贷提供担保，而这个担保几乎等价于美国***担保 。也就是说： 两房债券的信用级别几乎可以与美国国债相比 ！之所以说是“几乎”，是因为“两房”的美国***担保属于隐性。美国法律将两房定义为Government Sponsored Entity（GSE），可以说金融市场没有人知道这个词到底是什么意思，但是没有人怀疑***会担保“两房”的债务履行。2008年以后美国财政部接管濒临破产的“两房”，更是明确了这种担保义务。

房贷MBS市场的另一个重要特点是： 两房对conforming（“符合要求”）的房贷是敞开收购的 。不管贷款人是张三李四，发贷银行是农村信用社还是花旗大摩，只要符合“两房”对于贷款的一些基本要求，比如FICO分数，LOAN TO VALUE比例，贷款额上限，两房都会敞开收购，然后打包成MBS资产包，在二级市场上拍卖。而二级市场投资人也根本不用去认识MBS背后的一个个贷款人，他们只要定期从两房收取债券付息就好了。

打个比方：各种不同地域，房型，贷款人，发贷银行的房贷，就像不同毛色、胖瘦的生猪。只要符合两房的最低标准，两房就会把它们收购进来，做成香肠，在运到超市去出售。 而最终消费者根本不知道，也不在乎猪长的什么样子，他们只要认准“两房”牌子的香肠就好了 。

典型的房利美MBS债券，如同食品配料表一样，标明了其中包含的各种房贷信息。但是一般来说， 二级市场投资人由于有GSE担保，并不会去关心这些“配料”。

这样一来，银行根本不需要担心30年以后的通胀率如何。他们发放的房贷，只需要在自己账上呆几个星期，就可以转售给“两房”，资金可以回笼，继续发放新贷款。而两房对新贷款的收购价格，则是根据近期类似贷款MBS的拍卖情况来定的（房贷收购价=MBS定价-两房利润）。而两房MBS债券的价格，又是类比（稍高）于美国长期国债的。

所以 住房贷款市场，其基石利率并不是联邦基金利率，而是美国长期国债利率 。 长期国债利率，又取决于市场的长期通胀预期 。美联储只能通过公开市场操作影响短期利率，却无法决定市场的通胀预期。而由于“两房”的介入和担保，房贷利率的传导机制和普通个人消费和商业贷款也不同。国家担保抹平了市场波动和不同购房贷款人之间的各种差异，形成了 稳定而廉价的贷款成本预期 。

美国贷款买房还贷方式介绍

影响一个人房贷利率高低的因素很多，主要有

（1）信用分数，能在 750 分最好，没有过任何不良记录。

（2）是贷款年数，美国常见的有 30 年、20 年和 15 年等期房贷，一般年数越低利率越好，若选 30 年房贷的话，利率应该在 35% 以左右。

（3）固定还是浮动利率，通常浮动利率好过固定利率，浮动利率有 3 年、5 年、7 年或 10 年浮动之分，若是 5 年一浮的话，前 5 年可以拿到 265% 左右的利率，但因为目前美国房贷的利率很低，从长期角度看前 5 年的微弱优势很容易会被抵消掉，还是固定利率贷款比较划算。

（4）其他因素，譬如是新的自住房，不属重新贷款（refinance），头期付款超过 20% 等。

美国房贷利率是多少

美国是经济发达的国家，不少人希望***美国，那么美国贷款买房怎样还贷最划算呢的我在这里为大家整理了美国贷款买房还贷方式介绍，希望对大家有所帮助。

一、提前偿还或者一次付清贷款本金

对购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。

举例来讲，如果每年多付一个月的月费，这一个月的额外付款将会有助于更快付清房贷。

以房贷50万美元计算，30年的房贷利率为453%，每月月供为$2542，如果每年年头多付一个月的月供，就可以把30年的供款期缩短为26年，因为缩短了4年供款期，就节省了$67,582的利息。

二、重新贷款

如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款，比如说，把一个30年的房贷重贷为15年，15年贷款的息率通常比30年贷款的息率低，较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清，但同时，较短期的贷款也意味着较高的月供。

举个例子，把一个剩下25年的30年6%息率的贷款，重贷为15年35%息率的贷款。原本的贷款额是$350,000，我们把剩下的$331,500重贷。原本的贷款额是$350,000，按照息率6%，30年期算，月供是$2,09844。剩下25年(300个月)=$2,09844 x 300 = $629,532(25年的本金加利息)。

重贷后的额度是$331,500，息率325%，15年期，月供是$2,32936，15年(180个月)= $2,32936 x 180 = $419,28480(15年的本金加利息)，因此。这个例子里面，如果我们把30年贷款重贷为15年，我们会省了$210,24720利息开支。

不过值得注意的是，对于节省利息开支来讲，提前偿还本金和重新贷款都是很好的方法，但都需要根据个人财务状况来选择。

美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动，外国人在美国申请房贷利率会有所上浮，但比较国内的利率仍然低出不少。

一般年数越低利率越好，30年房贷的话，利率应该在35%以左右。通常浮动利率好过固定利率，浮动利率有3年、5年、7年或10年浮动之分。

房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款。

参考资料：

百度百科    房贷利率