房产抵押贷款需要注意的问题(竣工验收注意事项)

由于在建房地产项目抵押贷款同时涉及多方，如企业、银行、购房者、在建工程承包商、抵押登记部门等。法律关系比普通房产抵押更复杂，为了防范风险，需要非常谨慎。那么未完成的房产抵押贷款有哪些注意事项，有哪些呢？

未完成房产抵押贷款有哪些注意事项，有哪些？

陕西孟明律师事务所王进律师解答：

未完成房地产抵押贷款的注意事项如下：

1.抵押人是期房的买受人；2.必须签订有效的商品房预售合同；3.远期抵押必须办理抵押登记。

为了筹集资金，房地产开发企业在开发过程中往往会进行预售。一般来说，在建工程抵押和商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，开发企业应当解除已经与银行设定的抵押关系，否则购房人将无法取得该房屋的产权证。

陕西孟明律师事务所律师王进分析：

与其他不动产抵押一样，在建工程抵押有一般抵押和最高额抵押两种。一般抵押是指一个债权对应一个抵押，即每一个登记的抵押只对应一个特定的债权债务法律关系。最高额抵押是一个抵押权对应多个债权，即一次登记的最高额抵押权可以担保一定期间内多个债权债务的法律关系。贷款额度确定的话，一般可以设定抵押。如果贷款金额在一定时期内会发生变化，无法确定贷款次数，设定最大房贷是一个较好的选择。

就在建工程而言，以已建部分设定抵押权的，由于抵押物的价值仅限于已建部分，因此可以根据抵押物的价值确定所担保的主债权的数额。一般一般抵押都可以设定。随着项目的继续建设，抵押物的价值会增加，可以相应增加抵押物的金额，因此可以相应办理增加的抵押物的抵押变更登记或抵押设立登记。但是，如果在设定抵押时，已完工项目的形象进度已经达到50%以上，开发商可以以已建成部分的价值设定抵押，以分期获得后续全部资金，那么当然可以设定抵押的最高额度，在授信额度内，根据项目的进度，循环或逐步放款，不必每增加一笔贷款都进行抵押登记。因此，抵押方式的选择完全取决于贷款人和抵押人贷款或付款的需要，登记机关不能无缘无故指定其抵押方式。

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相关问答：房贷没还完，还能二次抵押贷款吗？

谢谢邀答：如果单纯从可否抵押角度讲，回答是肯定的。也就是说，可以，那么，具体情况需要详细告诉你

一、如果你个人在房贷以外又申请贷款时，只要你的条件符合贷款银行要求，仅仅是押品问题，而你抵押的房屋，在扣除剩余房贷后，余值能够符合贷款银行抵押要求，没问题，可以在二次抵押借贷。

二、由于你已经存在房贷没还完，要看你的收入及借款用途和剩余房贷的多少，确定银行能否审批通过了。也就是说，你能不能获得二次贷款资格很关键。

三、如果你的房贷和后来借贷银行选一家，不存在抵押权顺序问题，否则，后来的贷款行，由于顺位在房贷银行后，他们会有所顾忌，所以，建议你，如果准备用房贷抵押房屋进行二次贷款时，继续选择房屋按揭银行会好办。

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