海南税务第二稽查局局长(税务局重大案件审理委员会)

海南省税务局第一稽查局税务处理决定

琼医技初[2022]50号

五新琼海上旅游产业发展有限公司(统一社会信用代码：BD4690021603134):

我局于2021年12月28日至2022年4月15日对你公司(琼海市嘉积镇人民路9号，3360)2019年1月1日至2019年12月31日涉税情况进行了检查。违法事实和处理决定如下：

一.非法事实

2009年7月22日，你公司与海南欧波房地产开发有限公司(以下简称欧波公司)签订《土地使用权转让合同书》号协议，转让位于琼海市博鳌万泉湾海滨旅游区的177.6亩土地[土地证号：国海永(2002)第1239号]，并同意交易标的的交易价格为106，560，000.00元。根据中华人民共和国国家税务局琼海市税务局出具的调查报告，该土地转让文件显示，贵公司和欧波公司申报的土地转让面积为118，400平方米，土地转让合同价格为106，560，000.00元。琼海市税务局以评估价108，454，400.00元为计税价格，你公司以108，454，400.00元为基数计算申报纳税额。你公司已申报缴纳营业税5，422，720.00元，城市维护建设税271，136.00元，教育费附加162，681.60元，企业所得税3，253，632.00元，土地增值税11，439，227.84元，印花税54，227.20元。

二、决定及依据

(1)收回税款

1.营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第一条规定，“在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第二条第一款：“营业税的税目、税率，按照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。(营业税税目税率表：3。金融保险业为5%)，第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额的计算公式：应纳税额=营业额税率”，第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产所收取的全部价款和价外费用……”，第十二条“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收到营业收入或者取得索取营业收入证明的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(中华人民共和国国家税务总局令2008年第52号)第十三条“条例第五条所称价外收费，包括手续费、补贴、基金、代收费用、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、预付款、罚息以及其他各种性质的价外收费……”， 第二十四条《条例》第十二条所称取得营业收入付款凭证的日期为书面合同确定的付款日期”，《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第三款“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产，因受让方违约取得的补偿收入，应当并入营业额，征收营业税。 “根据《海南省第一中级人民法院民事判决书》 [(2020)琼96民初第461号]，2009年8月26日，吴昕公司为欧波公司变更了177.6亩土地使用权，根据双方签订的《土地使用权转让合同书》第六条第四项规定，“未支付的土地款应在甲方变更土地使用权证书后30日内由甲方移交给乙方”，根据规定贵公司转让给欧波公司的177.6亩土地使用权收入，2009年9月应缴纳营业税4，313，596.50元，2009年12月应缴纳营业税13，500.00元。

2.城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号)第二条“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，均为城市维护建设税的纳税人，应依照本条例的规定缴纳城市维护建设税”和第三条“城市维护建设税分别以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税为计税依据，根据规定，贵公司应于2009年9月缴纳城市维护建设税215，679.83元，2009年12月缴纳675.00元。

3.教育附加费

根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除农村地区按《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发〔1984〕174号)规定缴纳教育费附加的以外，均应按本条例缴纳教育费附加”，第三条“教育费附加按单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的数额计算，根据规定，贵公司应于2009年9月缴纳教育费附加129，407.90元，2009年12月缴纳教育费附加405.00元。

4.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，“转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条“土地增值税

按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”、第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”、第六条第一项及第四项“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(四)与转让房地产有关的税金；”、第七条第二项“土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。”、第五条“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”、第七条第五项“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”、第十条第二款第二项“计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%”、《海南省财政厅 海南省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（琼财税〔2006〕1123号）第五条“关于土地增值税的纳税义务发生时间问题：纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月的10日内申报缴纳或预缴土地增值税。”、《海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发〔2004〕122号）第五条第二项第一款“关于扣除项目确认问题：(二)纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额1.土地费和房地产开发成本(即《实施细则》第七条规定(一)、(二)两项合计金额)，由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的50%至70%的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。”及《琼海地方税务局关于土地增值税核定征收扣除项目金额的问题的通知》（琼海地税发〔2008〕101号）第三条第一项“关于非从事房地产开发纳税人转让土地使用权的扣除项目金额确定的问题：1、单位和个人转让其2004年1月1日以前取得的土地使用权，凡不能提供取得土地使用权合法有效凭证的，在核定征收其土地增值税时，按转让土地使用权所取得销售收入的60%给予扣除。”的规定，你公司应补缴2009年10月属期土地增值税9,213,687.81元。

5.企业所得税

6.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”、第二条“下列凭证为应纳税凭证：2.产权转移书据”、第三条“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。具体税率、税额的确定，依照本条例所附《印花税税目税率表》执行。应纳税额不足一角的，免纳印花税。应纳税额在一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算缴纳。”、第七条“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”、第九条“已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。”及《印花税税目税率表》“产权转移书据”按所载金额的0.5‰贴花的规定，你公司应补缴2009年8月31日印花税43,135.97元。

综上，你公司应补营业税4,327,096.50元、城市维护建设税216,354.83元、教育费附加129,812.90元、土地增值税9,213,687.81元、企业所得税2,596,257.90元、印花税43,135.97元，税费合计16,526,345.91元、其中税款16,396,533.01元。

（二）加收滞纳金

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七十五条“税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止”之规定，对你公司上述应补缴的增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税从滞纳税款之日起至缴纳税款之日止，按日加收万分之五的滞纳金。

限你公司自收到本决定书之日起十五日内到国家税务总局琼海市税务局将上述税费及滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。

你单位若同我局在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税费及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局海南省税务局申请行政复议。

国家税务总局海南省税务局第一稽查局

2022年 5月18日

抄送单位：国家税务总局琼海市税务局

相关问答：