什么时候提前还房贷最合适(房贷20年提前还什么时间最合适)

“工作中，经常有客户问，我手里有一笔钱。什么时候提前还款最合适？今天找你聊聊。”

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网络主流说法

是否提前还贷，要看还款方式，是平均资本还是等额本息；第二，看贷款期限，是20年还是30年。对于数字头疼的朋友，会有一个直接的结论：总共有三点：

1.如果你已经还了等额本息的三分之一，就不需要提前还款了，因为你已经还了一半的利息；

2.如果中期等额本息还款，就不需要提前还款，因为大部分利息之前已经还了；

3.如果30年本息相等，第8年还款最合适；20年等额本息，第6年还款最合适；平均资本30年，第七年还款最合适；平均资本20年，第五年还款是最合适的。

真的是这样吗？

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提前还款的关键是看标的。

观察一个事物，要考虑重量。任何事情都可能有一万个影响因素，但真正起作用的那一两个往往是最关键的。如果没有把握住那一两个因素，再多的细节分析也没用。

比如有一天，大家讨论为什么池子里的水越来越少。有人说：水会蒸发，所以越来越少；有人说：是温度的问题。它热胀冷缩。有人说：是角度的问题。上宽下窄，所以看起来比较少。直到有一天大家发现下水道的塞子被拔掉了，才恍然大悟。那个插头是最大的重量，即使有蒸发，有温差，有角度，但是这些因素对于插头来说都是可以忽略的。

按揭贷款也是如此。无论是平均资本，等额本息，还款年份，都是微不足道的。当你忽略了最大的重量，再计算也是徒劳。最大重量是多少？3354通货膨胀。

目前世界充满了通货膨胀，房贷利息差在通货膨胀面前一文不值。上世纪80年代，一个万元户，一辈子的积蓄，奋斗25年回到每月29.8，或者30年回到每月30.5。对他来说，绞尽脑汁选择一个最佳解决方案是没有意义的。

回报要看实物。省下100斤猪肉，拿出105斤。这就是正回报。数字没有意义。数字对应的购买力是你能吃多少斤猪肉，更有意义。

所以提前还款的问题，本质上还是要看你的对象，有没有买到合适的房子才是最重要的。

如果你在三四线城市买了房子，而且正在贬值，你需要马上提前还款，因为越亏越多。让你失去的不是兴趣，而是目标。

如果你的房子是一二线核心城市的房产，并且在升值，就不要提前还款。在选对标的的情况下，负债是为了保财，别人为你的通货膨胀买单，或者你从银行借100斤猪肉，只需要还20斤。

你明白决定取钱还是还钱的关键因素是对象吗？

相关问答：房贷20年提前还款最佳时间？

房贷提前还款最佳时间是什么时候？

随着人们经济生活水平不断提高，很多人都开始购买房产，去银行办理公积金贷款、房贷，每个月固定还款几千元左右，持续时间一二十年，对于稳定的上班族来说，非常划算。那么如果想提前还款，最佳时间是什么时候呢？

房贷提前还款最佳时间

一、依据银行政策

如果需要提前还款，必须向银行提出申请，有很多银行也可以在房贷没有满一年的情况下提前还款，不过这样的话，银行就会收取一定的违约金。

所以，先咨询银行提前还款政策，尽量避开违约金，有些银行满一年后就不用再收违约金，有些银行在2~5年提前还款会收。

二、提前还款最佳时间

如果要提前还款，在还款初期还是最划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。

先简单了解下，目前方法最常见的两种还款方式：

等额本息法：适合收入不高、前期资金紧张的还贷者；

等额本金法：适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。

总而言之，无论是缩短还款期限还是减少月供，两种方式所能节省的利息都不在一个档次内。所以还款初期提前还比较划算，越是到后期，提前还的意义就越小了。

温馨提醒，不管是采用等额本息还是等额本金还款的用户，还款已经超过一半时间，再提前还款就不划算了，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

相关问答：银行房贷提前还款的话，什么时间最合适？

有一点非常重要，必须要先明确。

房贷可能是普通人这辈子，能借到的利息最低，金额最大，可还款时间最长的钱了。

提前还房贷之前，好好想想到底有没有必要，非要在这个节点还款，毕竟还进去了再贷款可就算二套房贷了，不仅首付比例高，贷款利率也会上浮。

贷款成本

首套房，5年以上的商业房贷，基准利率是4.9%，即便现在转成LPR了，也在4.9%左右，有一些人贷款是9折4.41%，也有8折3.92%，甚至出现过7折3.43%。

大部分商业贷款还搭着公积金贷款，公积金贷款5年期以上，贷款利率只有3.25%。

所以，如果是公积金和商业组合贷款，成本一般在4-4.5%之间。

如此低廉的贷款成本，除非是资金非常充裕，否则完全没有必要非提前还款。

目前3年期大额存单的利率在4.2%左右，5年期在4.8%左右，对比一下贷款利率是真心不高。

且不说贷款和存款存不存在套利空间，一笔20-30年可以分期还款的钱，一次性偿还，减少手中的流动资金，对抗风险的能力会大大的减弱。

违约成本

通常提前偿还房贷，不同的银行会收取不同的违约金。

绝大多数是在1-3年内收取，有一些仅首年收取，有一些前三年甚至只要提前还款就会收取，具体的根据贷款合同上约定。

提前还贷的违约金，1%-5%不等，所以过了提前违约期再去还贷，比较妥当。

提前还贷

绝大多数的房贷，基本上采取的都是等额本息的方式，有少部分人会选择等额本金。

但是不管等额本息还是等额本金，利息都是先行偿还，越还越少。

也就是说，当你贷款还完一半的时候，其实利息已经还完一大半了，这个时候再偿还银行贷款，利息部分极少，实际利率极低。

常见的提前还贷有三种情况。

1、一次性还清。

这种情况不多说了，一次性还清所有剩余贷款，利息按照还款时计算。

2、部分提前还贷，减少月供。

这种情况最为常见，但是并不划算。

作用是减少月供压力，但可以节省的利息减少。

3、部分提前还贷，缩短期限。

这种情况比较少见，部分银行不允许缩短贷款期限，具体的要看贷款合同。

剩余贷款偿还，缩短贷款期限，可以节省大部分的利息，比较推荐。

提前还贷的时间点，一般以贷款期限的1/3为界限。

比如20年的贷款，就是第7年。

也就是7年内还贷，相对比较划算。

超过7年后还贷，一年比一年不划算。

这个所谓的划算不划算，仅仅是从贷款利息角度去诠释，划不划算都是相对的。

本质上提前还贷并没有划算不划算一说。

为什么建议不要提前还贷

一般来说，有房贷的都是年轻人，对于年轻人来说，我是非常支持去背贷款的。

对于年轻人来说，投资房产可能不是一个很好的选择，但买房本身一定是个必要的选择。

贷款买房更是一个明智的选择。

上文有提到，房贷可能是这辈子能问银行借到的，金额最大、利率最低、可还款年限最长的钱了。

很多人买房很关注房价的涨跌，忽略了房子很多的功能。

贷款的时候又很在意贷款利率，忽略了贷款的金融杠杆。

房子是资金资金水池，是资产，贷款是负债，也是资产的一部分。

怎么理解这句话，房子本身是有价值的。

不是说我花100万首付，200万贷款买了一套300万的房子，我从100万净资产变成了200万的负债了。

我现在拥有的资产是300万，负债是200万，净资产依然是100万。

每个月的月供，不仅用来偿还我的负债，其实是增加了我的净资产，当贷款还清的时候，我的净资产就是300万。

所以，我借用了200万，利息不超过5%的情况下，提前拥有了300万的资产。

当我实在不想要房子了，可以将房子变卖，拿回300万资金，偿还完贷款后，剩下到手的都是净资产。

为什么其他投资没有房产回报高

过去十年，并不是说没有好股票和基金涨幅超过房子，也有很多优质的股票、基金也有涨幅比房价多的。

即便是其他另类投资，比如黄金投资，涨幅也都不错。

但如果我们做个假设，你就会发现问题。

假设买100万基金，翻一倍是200万。

假设交100万首付，贷款200万，买一套300万的房子，涨50%，就是450万。

很明显，如果涨幅相同，带杠杆的房产收益比例相对较高。

房子并不单单有居住属性，还有很强的金融属性。

即便不从收益来讲，年轻人很有可能未来会置换房产。

如果我现在不买一套300万的房子，打算一步到位买一套500万的房子。

然后先用100万做金融投资，5年后翻了一倍，有了200万。

5年内房价上涨50%，从500万涨到750万。

那么原本买房的人，300万的房子涨到了450万，还需要贷款300万才能置换。

而你从100万变成了200万，还需要550万贷款才能置换，可能连贷款的资格都没有了。

原本先买房的人，贷款200+300等于500万，而你的贷款却变成了550万，这还是建立在投资收益高于房产涨幅的基础上。

这就好比一个短跑运动员要和公交车比速度，道理是一样的。

别人花利息买车票，搭上了资产的快车道，而你还在那边奔跑。

前提是跑步速度需要比车开的快。

贷款买房有没有风险？

房贷有没有风险，肯定是有的。

房贷最大的风险，就是房价出现大幅度的下跌。

但如果你能读懂经济走势，货币政策，土地政策，就会明白房产出现大幅度下跌的可能性微乎其微，

经济走势，虽说增速放缓，但还是保持良好的上升趋势。

货币政策，相对宽松，物价指数CPI虽说已经在低位，但每年的广义货币M2增速还是比较温和的，在8-10%左右，还是不断向市场在投放钱，

土地政策，土地出让是地方政府重要的收入来源之一。

更重要的是，我国房贷的基数很大，大部分楼市里的钱都是银行来的，就从这个层面来看，也会维护房价的稳定健康。

如果从稳步增长的居民平均收入和房租收入来看，房价大概率也是会稳中有升。

当然，一些人口稀疏，年轻人大量外流，房产大量空置的空城，房价下跌也很正常。

市场讲求的是供需关系，既然有绩优股和垃圾股，就会有绩优房和垃圾房。

全面普涨的时代已经过去，而且全面普涨也不符合本身的经济规律。

很多人认为，贷款买房的第二大风险，是收入中断，收入降低，无法偿还房贷月供。

其实大可不必过分担忧，这种情况确实偶有发生，但本质上房子还在，可以通过房产变现来偿还贷款。

还是那句话，房子不只是，同样是资产。

最后一种风险，就是房贷利率高于投资回报。

当手上有一大笔钱，却投资无门，要提前偿还房贷，这个其实也是可以的。

虽说从过往的经验来看，5%以内的房贷利率真的很低，但确实有很多人因为缺少投资渠道，做不到5%的年化投资回报。

同时，这部分人手上确实还有不少的钱，所以也不缺乏现金流。

更何况未来的房贷利率采取的是LPR，是浮动的，如果房贷利率很高，投资收益不理想，那确实应该提前还贷。

我始终认为，买房这件事特别重要。

买房解决的是需求问题。

至于是否要投资房产，这个并不重要。

因为投资是个人的经济问题。

房贷这件事，在有条件的情况下，尽量把金额贷足，同时把贷款期限拉长。

如果还没明白为什么，不妨再回过头看看上文的内容。

房产是人生活中最刚需最重要的资产之一，建议多了解一些房产的林林总总。