等额本息贷款18年,提前还款在第几年最划算(等额本息第八年最划算)

很多人问我，第八年还房贷最划算吗？为什么？

等额本息是指“每月还款额不变，但本息比例不断变化”。在贷款初期的每月还款中，需要偿还的贷款本金较少；贷款后期，由于贷款本金的不断减少，每月还款额，即贷款利息也在减少，每月偿还贷款本金更多。

那为什么第八年提前还房贷最划算？

这大概是因为很多人计算过房贷，得出的结论是，在房贷还款的第八年，本息金额基本相同。然后，本金比例越来越高，利息比例越来越低。

例如

有人向银行借了一百万的住房贷款，申请20年还清。住房贷款利率为5%，每年应还贷款8.02万元。到期结清时，共支付利息60.49万元。第八年还了8.02万，本金4.05万，利息3.97万。

八年来累计偿还利息35.32万元，累计偿还本金28.88万元。

这个时候提前还款最划算吗？

我不这么认为。如前所述，一般房贷的前期，大部分是利息，偿还的本金比例并不高。还款后期，利息比例下降，本金比例上升。

所以此时的提前还款只是提前还清了未还的本金，节省利息的效果并不明显。从上面的计算中，我们也可以得出结论，前八年已经偿还了一半以上的总利息，而偿还了不到三分之一的本金。

那么节省利息支出最划算的方法是什么呢？

当然是自己全款买房，不需要住房贷款，不用承担贷款利息。显然，这对于大多数人来说是不可能的。申请住房贷款其实是一种提前消费，而且是一种超大额的提前消费。

目的是利用贷款杠杆提前改善自己的居住环境和生活质量，而住房贷款的计息方式是非常公平的，即按照实际剩余资金计算利息。

所以什么时候提前还款最划算，要看你的收入水平，未来的利率水平，未来的房产升值能力。

比如，如果你的收入与日俱增，有足够的资金，即使提前还款，也不会对家庭生活造成太大影响，可以选择提前还款。

如果未来利率持续降低，投资收益持续减少，那么资金没有更好的投资去处，提前还款也是不错的选择。反之，利率持续上升，不建议提前还款。

如果使用公积金贷款，不建议你提前还款。

所以对于提前还款，并不是简单的计算利息支出。至于最佳的提前还款时间点，我觉得适合自己的情况最好。提前还款需要综合考虑和衡量你现在和未来的情况。

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相关问答：房贷等额本息15年，哪年还清最划算？为何？

可以对比市场银行贷款产品。

讲真，按揭十五年时间真的不算很长。

可

如果收入可以，可以尝试按揭房抵押，置换成为先息后本，现在郑州市面上的很多银行最低3.2厘。

利息节省下来也不少钱呢。