未付房款要求解除合同(买受人承担一切税费)

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》

一、购房人“撤销权”的法律依据

103010第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使合同目的不能实现的；(二)履行期届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内未履行的；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；(五)法律规定的其他情形。债务继续履行的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。”

从字面解释的角度来看，购房者因无力支付房款而不支付房款属于违约行为，购房者无权解除合同。但仔细考量《民法典》第563条的立法精神，该条第一款明确了一个原则，即合同目的能否实现是合同解除的核心标准。

二。购房人应当承担违约责任。

1.购房人违约的，应当承担违约责任。

103010第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

买方因无力支付房款而解除合同。合同解除的原因和责任明显在买方，故买方应承担违约责任，赔偿损失。

2.违约金的调整

103010第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，经当事人请求，人民法院或者仲裁机构可以增加违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。……"

(1)违约金过分高于造成的损失。

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。

(2)违约金低于造成的损失。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求增加违约金。

3.举证责任

103010第六十七条第一款规定：“当事人对自己的主张有责任提供证据。”

103010第50条规定：“.主张违约金过高的违约方，应当对违约金是否过高承担举证责任。”

根据上述规定，主张违约金过分高于或者低于造成的损失的一方，应当承担举证责任。

附：德诚公司与王房屋买卖合同纠纷案

裁判要点：购房人无力支付房款，合同履行陷入僵局的，购房人有权解除合同，但需承担违约责任。

案情简介：2020年10月22日，德诚公司(卖方)与王某(买方)签订商品房买卖合同(预售)。合同约定总房款190679元，买受人按揭贷款支付。2020年10月20日前首付总房款的50%，除首付外剩余房款95679元。出卖人应当在2020年12月1日前向买受人交付该商品房。根据补充协议，买受人采用银行按揭贷款的，应当在购房合同签订后25日内办理完毕按揭贷款，否则出卖人有权按日向买受人收取总房款万分之三的违约金；如买受人未能及时提供住房贷款所需的相关有效贷款资料，或买受人本人不符合贷款银行要求的贷款条件或不配合出卖人办理住房贷款，导致合同签订后30日内未能及时办理住房贷款的，付款方式由住房贷款付款改为一次性付款，即， 买受人应在房屋买卖合同签订后60日内一次性付清全部房款，否则视为买受人自动放弃购买该商品的权利。 合同签订当日，王向德诚公司支付首付款95679元，其余95000元按德诚公司要求在安徽濉溪农村商业银行股份有限公司用于住房抵押贷款。由于王的个人征信报告显示其信用卡较多，负债较高，征信查询较多，因此未能通过审核，不符合银行的贷款条件。德诚公司代王到其他银行办理抵押贷款后，仍未成功。德成公司要求王支付剩余房款未果，产生纠纷。

意见[案件编号：安徽省淮北市中级人民法院(2021)皖06 1889号《民法典》第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同3360:(一)因不可抗力致使合同目的不能实现的；(二)履行期届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内未履行的；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；(五)法律规定的其他情形。本案中，根据一审、二审查明的事实，德诚公司与王签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同确定的内容履行各自的合同。

权利义务。王某支付了合同中约定数额的购房首付款后因个人征信原因未能按照约定办理住房贷款，后亦未按照双方约定一次性付清所有房款。一审期间，王某提起反诉要求解除案涉合同，本院二审审理中，王某亦明确表示自己无能力一次性付清所有房款，案涉合同已陷入僵局，如继续履行合同对王某明显不公平。且案涉合同的补充协议13（6）约定：“付款方式由住房贷款付款转为一次性支付，即买受人应在签订售房合同后60日内一次性付清所有房款。否则，视为买受人自动放弃该商品房的购买权，出卖人有权解除合同，并有权将该商品房转售他人……德诚公司在王某逾期付款长达一年多的情形下，一直未向王某主张解除合同，违反诚实信用原则。综上，一审法院判决解除德城公司与王某之间的商品房买卖合同符合法律规定，本院予以确认。关于违约金标准如何确定的问题。《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……本案中，案涉房屋的买受人王某因个人征信原因未能在合同约定的期限内办理房屋按揭贷款，且未能通过其他方式支付剩余购房款，已构成违约，应当承担违约责任。德城公司未提供证据证明其实际遭受损失,鉴于双方房屋买卖合同已经解除，德诚公司主张自王某自未能在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，按日收取总房价万分之三的违约金直至款项付清已无事实和法律依据，德诚公司完全可将该商品房转售他人，其预期利益能够实现，一审法院依法酌定王某按照房屋总房屋价款的3%,即5720.37元(190679元×3%)支付德诚公司违约金并无不当。

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