什么情况下会成为烂尾楼(为什么烂尾楼没人接手)

昨日，有业内人士爆料称，有关部门近日出台了关于城市商品房预售资金监管的相关意见，重点是明确全国统一对预售资金的监管规定。

文件规定，

项目预售资金包括定金、首付款、购房款等。需全部存入预售资金监管账户，确保专款专用，用于项目建设、建设资金等相关支出；预付款进度应根据工程建设进度进行，进度由住房和城乡建设部门确定；资金预售监管额度由市、县级住房和城乡建设部门根据工程合同、工程造价等核定。保证工程竣工所需资金，且达到监理额度后的剩余资金可由房企提取使用。

该文件的出台，有利于规范预售资金使用，明确地方相关部门监管责任，进一步促进房地产行业平稳健康发展，创新城市土地市场，缓解房企资金压力。

1售前监管资金的重要性

要充分理解这一意见的意义，有必要从商品房预售制度和预售监管资金政策入手。前小楼在上一篇文章里分析过，今天只说预售监管资金政策。

之所以要对商品房预售资金进行监管，是因为我国在商品房销售中采用预售制度，即预售。商品房预售时，不要求房屋建设竣工，由房地产开发企业与购房人约定，由购房人支付定金或预付款，在未来一定时期内拥有所购房屋。

可以理解为“先交钱，再收房”。以郑州为例，项目从开盘到实际交付的时间跨度约为2.5至3年。

1994年《城市房地产管理法》原则规定了商品房预售制度。同年11月颁布《城市商品房预售管理办法》、2001、2004。经过两次修改，预售资金监管规则进一步完善。

商品房预售款是指购房人根据商品房买卖合同向开发商支付的购房款。根据各地监管内容的不同，一般包括存款、首付、后续支付、银行按揭贷款和住房公积金贷款等。

比如杭州、宁波、温州、湖州、珠海、成都等地，商品房预售监管资金明确要求公积金贷款部分；北京、成都、珠海、佛山、东莞、郑州、合肥、昆明等地对首付有明确要求；天津、衡阳、乌鲁木齐对预售资金的监管要求模糊且“简单粗暴”。

为什么预售监管基金很重要？因为它直接影响房地产开发企业资金的可获得性。

国家统计局数据显示，2021年，房地产开发企业资金达到201132亿元，同比增长4.2%。规模创历史新高，但增速为近6年来最低。

在到位的房地产资金中，2021年销售货款(定金及预付个人按揭贷款)累计值达106334亿元，占比52.87%，多年来首次超过50%，说明当前房企对销售货款的依赖程度更高。

房企的资金到位要么靠销售，要么靠融资，50%以上都与销售直接相关。因此，存款和预付款、个人按揭贷款等融资渠道的自筹资金直接决定了企业的回血能力。

对于房企而言，当前融资环境持续收紧，融资渠道收窄，自筹资金对企业的支持难以为继。个人按揭贷款的额度完全取决于商品房的销售额。如果能在预售资金监管上支持房企，肯定是雪中送炭。

2预售监管资金新政重点

虽然这

《城市商品房预售管理办法》 2004版对商品房预售应满足的条件、开发企业申请预售许可需提交的材料、商品房预售程序等进行了明确规定。但实际上，这么多年来，各地的商品房预售管理制度都是由各省(区)、市、县房地产管理部门制定的，全国没有统一的标准。

售前监管资金分为一般监管资金和重点监管资金。各地对重点预售资金监管额度的规定不尽相同，基本分为以预售资金为基准、以工程造价为基准、以每平方米建筑成本为基准。

比如去年11月赤峰发行的《赤峰市商品房预售资金监管办法》和《赤峰市存量房交易资金监管办法》。文件规定重点监管资金为工程总造价的1.2倍，工程总造价以工程施工合同约定的价格为准；一般监管资金是除重点监管资金以外的预售资金。

以每平方米建筑成本为基准进行预售资金重点监管的城市有北京、成都、济南、南通等地。北京每平方米不低于5000元；成都清水建安造价3500元每平米，装修工程1500元每平米；济南正负零平均建设成本及小区内配套费用3300元/平米；南通的重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元。

在重庆、太原、广州、惠州、佛山、昆明等地，预售资金的重点监管以预售总额为基准，最低10%左右，最高昆明。对于一级监管项目，监管资金比例提高至预售项目总金额的100%。

以郑州、厦门、兰州等城市为代表，预售资金监管以项目建设资金总额为依据，郑州以

企业等级分为1A/2A/3A企业，监管资金由105%-120%不等。

此外，天津、无锡、西安等地预售资金监管较为笼统，需要结合房产测绘情况或监管系统。

保证资金使用的灵活性。

预售监管资金制度的初衷，在于规范房企合理使用项目预售资金，以保证项目顺利竣工和交付，减少和防范停工、烂尾情况。此次的新意见，能大大提升预售资金使用的灵活性。

据透露的内容显示，预售款包括定金、首付款、按揭款和他形式的购房款等，均应全部存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。

此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

该规定能增强商品房预售资金的灵活性，提升回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。

明确地方相关部门的监管责任

预售资金监管的主体部门是谁？住建部门？开户的商业银行？施工方或监理商等？还是开发商自己？

由于全国无统一规定，各地对商品房预售资金监管责任不清的情况较为普遍。以郑州为例，项目预售资金账户的监管主体是开发企业和银行，住建部门在资金监管方面只能起到督促和协调的功能，不具备强制开发企业缴纳监管资金的能力。

新文件的出台，将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况。

大胆预测，后续各地将根据新原则制定实施细则，相信各地区的相关部门已经展开相应工作了。

有业内人士表示，在当前各地政府“保交楼”压力较大、企业预售资金使用受限的情况下，全国性新的预售资金管理办法的出台，有利于引导地方“保交楼”的同时，对缓解当前企业资金压力、提高资金使用效率将起到积极作用，有利于维护购房者合法权益，稳定购房者置业预期，亦有利于打通资金的循环使用，促进房地产行业良性循环。

最后，近期能明显感觉到房地产业从政策方面回暖明显，市场方面的明朗也值得期待。不过，房企资金压力放缓，房子会不会涨价呢？

相关问答：2021年烂尾楼新政策

2021年烂尾楼新政策在原来的政策基础上进行了更改。尤其是从进度方面做出了明显的调整。因为烂尾楼的影响确实非常大，最新的政策当中，是在原基础上做出了时间方面的调整，加快了施工的进度，以此来保障消费者的权益，使消费者的损失降低到最小。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

相关问答：我在恒大刚收的房，如果恒大破产会对我有多大影响？

你已经收了房，这房子就是你的，恒大对你的房子已经没有任何产权了。即使他破产了，也对你没有任何影响

然而恒大也未必会破产，过去只是扩张的太厉害了，贷款融资太多了，一旦政策要求房地产降温，贷款渠道减少的话，他的负债压力过高，风险就暴露了。

不过此前有王健林的万达，他们甩卖掉了相关的地产项目，资产负债率就大大的下降了，现在也就能够轻装上阵了，或许恒大应该走万达的路了，以至于几乎所有的房地产公司都得走上万达的路。

恒大也是大的房地产企业，按目前来看破产是不可能的影响太大，相关人员数目众多。相关产业也不少，可以转卖的。例如恒大足球，这个大包袱现在就马上甩掉了。#新媒体##自媒体##微头条日签##我要上头条#