什么是次级抵押贷款(贷款状态为次级是什么意思)

次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用差、收入低的借款人提供的贷款。前几年美国房市高度繁荣的时候，次贷市场发展很快。

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美国抵押贷款市场的“次优”和“优”是由借款人的信用状况决定的。根据信用的高低，贷款人对借款人区别对待，这样就形成了两级市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在二级市场寻求贷款。两级市场服务的客户是贷款购房者，但二级市场的贷款利率通常比优惠抵押贷款利率高2% ~ 3%。

次级抵押贷款具有良好的市场前景。因为它向受到歧视或不符合抵押贷款市场标准的借款人提供抵押贷款服务，所以在少数民族高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对贷款机构来说是一项高回报的业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求低于优惠贷款，借款人的信用记录较差，次级抵押贷款机构面临的风险自然更大：瑞银的研究数据显示，到2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠贷款市场的7倍。

对于借款人而言，违约会增加再融资的难度，借款人将失去赎回抵押物的权利，无法享受房价上涨带来的好处。而且，任何借款人违约也会对借款人居住的地区产生不利影响。芝加哥的一项调查显示，如果一个街区出现违约止赎，该街区的独栋房屋平均价值将下降10%，而如果一个区域出现集中违约，该区域的信用将严重降低。

美国次贷客户的还款保障不是基于客户的还款能力，而是基于房价上涨的假设。房市红火时，银行可以获得高额利息收入，不用担心风险；但如果房市低迷，利率上升，客户的负担会逐渐加重。当这种负担达到极限时，大量违约客户出现，他们不再还贷，产生坏账。至此，次贷危机应运而生。

次级抵押贷款的定价

通常，抵押贷款市场会对借款人的收入、还款记录和首付以及当地担保人对借款人的了解程度设定相关的最低标准。这种方式是典型的非价格信贷配给。而二级市场众多的价格系列和产品类型，使得这个市场更接近于价格配给，即采用基于风险的定价来配置信贷资源。

从借款人的角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、评估费和其他与贷款申请相关的费用。持续费用包括按揭保险支付、本金和利息支付、滞纳金、违约债务罚款以及地方政府征收的相关费用。从贷款人的角度来看，其成本受到贷款违约和提前还款的影响。

借款人的信用记录和提前还款的可能性是影响贷款定价的主要因素。决定贷款利率的另外三个指标是贷款等级、信用评分和抵押比例。

有六个贷款等级：premierplus、premier、A-、B、C和C-。评级是申请人的房贷还款记录、破产记录和债务收入比。FICO指数用于信用评分。贷款价值比率(LTV)是指贷款与资产价值的比率。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；抵押比例越低，贷款风险越低，相应定价越低，反之亦然。

借款人信用评分越高，贷款档次越高，首付要求越低。这也体现了风险补偿的原则。房贷比例越高，借款人违约倾向越大，首付要求越高。98年危机前，首付呈逐年下降趋势。1998年以后，贷款人开始提高首付要求，贷款结构发生了变化。贷款价值比低于70和高于100的次级抵押贷款数量明显减少，而首付为10%的次级抵押贷款数量明显增加。

提前缴纳罚款也是控制风险的措施之一。当利率下降时，次级抵押贷款借款人倾向于提前偿还贷款，以便以更低的利率重新申请贷款。贷款的提前还款会给贷款人带来损失，由于提前还款的可能性不可预测，所以损失是不可预测的。所以为了限制提前还款，贷款人会对提前还款进行一定的罚款。

其基本特征可以概括如下：

个人信贷

信用评级得分相对较低。美国信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为优秀(750 ~ 850分)、良好(660 ~ 749分)、一般(620 ~ 659分)、较差(350 ~ 619分)、不确定(350分以下)五个等级。次级贷款的借款人信用评分大多在620分以下，除非个人能够支付高比例的首付，否则根本不符合常规抵押贷款的借款条件。

入不敷出

在美国，常规的抵押贷款与房产价值比率(LTV)超过80%，借款人每月还贷与收入比率约为30%。而次级贷款的LTV平均为84%，有的超过90%甚至100%，也就是说借款人首付不到20%，甚至为零。那么，在没有任何个人资金投入的情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险显而易见。还贷金额与借款人收入的比例高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付的收入有限，抗风险能力弱。

很少的

而且大部分都是可调利率，或者只付利息，没有收入凭证的贷款。大约90%的次级抵押贷款是可调利率抵押贷款；30%左右是每月只付利息的大额房贷或转按揭，然后一次性付清。这种抵押贷款初期还款负担较轻，很有吸引力，但累积债务负担较重，尤其是在利率上升、房价下跌的情况下，再融资只能加重还款负担。

违约率

由于次级抵押贷款的信用风险相对较大，违约风险是优质住房贷款的7倍，因此次级贷款的利率比

优级住房抵押贷款高350个基点，且80%左右为可调整利率。当贷款利率不断下调时，可以减轻借款人的还贷负担;但是当贷款利率不断向上调时，借款人债务负担随着利率上调而加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。2007年，次级抵押贷款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押赎回权的比率分别高达13.33%和4%，远远高于优级抵押贷款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押赎回权比率。

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相关问答：银行发行次级抵押贷款的初衷是什么？对银行有什么好处？

银行发行次级抵押贷款的初衷就要从2008年的美国次贷危机说起了，为了防止扯太多，我就简单说。房贷最初审核非常严格，因为房贷是贷给个人，而且单笔贷款往往比较高，占个人资产的比重也很高，一旦个人收入来源断掉或者大幅减少，个人房贷就很可能变为坏账，并进而变为银行的亏损和银行资金的损失。因此，在早期，银行对房贷申请对象的审批非常严格，既要有正当的工作，又要有稳定可持续的收入，甚至还需要亲朋好友的担保。但后来，随着金融创新的不断发展，银行发现个人住房贷款的风险不用自己承担，可以折价后卖给外部的投资方，实现风险转移并实现资金回笼。而外部投资方觉得收购过来的个人贷款资产基本无风险，因为贷款人足够分散，而且贷款人资格已经经过了银行的严格审查，再说了，作为购房者，谁也不愿意因为还贷违约去承受信用破产。因此，次级抵押贷款的雏形就形成了。对银行来说，既然贷款资产可以打包出售，银行不用承担风险，那肯定是疯狂贷款，对贷款申请人的资格审批严重放水，大量没有还款能力的人获得了贷款，也推动了房价的暴涨。贷款完成后，银行转手折价卖给外部投资方。外部投资方购买后，慢慢收取购房者还贷的资金流来获取收益。但按月回收现金流太慢了，投资方为了提高投资资金的使用效率，尽快回笼资金，就将购买的这些贷款资产抵押出去，获得抵押贷款继续用于投资购买贷款资产，次级贷款就正式形成了，次级贷款的抵押品也最终回到了银行，风险兜兜转转又回到了银行系统。这个模式就是滚雪球的模式，缺乏监管、缺乏认真全面的研究，雪球越滚越大，风险也越累积越大。等到第一个违约者出现后，第二个、第三个、第四个也很快出现，风险终于释放，雪崩最终来临，次贷危机也就彻底爆发。那句话怎么说的来着，雪崩时，没有一片雪花是无辜的